Notas fiscais de serviço
A imobiliária emite nota fiscal de serviço sobre a receita própria dela: a taxa de administração, a intermediação da locação e a comissão de venda. A área Notas fiscais do menu junta essas receitas numa fila, deixa você conferir cada uma, baixar uma planilha e registrar o número da nota depois de emitida.
O que a área faz e o que ainda não faz
Seção intitulada “O que a área faz e o que ainda não faz”| A área faz | A área ainda não faz |
|---|---|
| Mostra as receitas que esperam nota | Emitir a nota. A emissão continua no emissor do governo |
| Confere e avisa o que está faltando em cada linha | Calcular ou orientar imposto |
| Exporta a planilha com os dados da nota | Cancelar ou substituir nota no emissor |
| Controla as notas que você emitiu fora e registrou |
Hoje, o Simples Nacional emite pelo emissor nacional a partir de 01/11/2026, e o regime regular do Distrito Federal emite pelo sistema do ISS. Você emite lá e volta aqui para registrar o número.
Quem pode usar
Seção intitulada “Quem pode usar”Quem tem permissão de leitura vê a fila e as notas registradas. Configurar, registrar, excluir e marcar como cancelada é de quem pode gerenciar as notas fiscais.
Antes de começar: a configuração
Seção intitulada “Antes de começar: a configuração”Em Configurações da Agência → Notas fiscais ficam três abas: regime tributário, serviços fiscais e classificação.
Regime tributário
Seção intitulada “Regime tributário”Escolha Simples Nacional ou Regime regular e clique em Salvar regime.
Serviços fiscais
Seção intitulada “Serviços fiscais”O serviço fiscal é o cadastro do que a imobiliária presta, com os dados que o emissor pede: apelido, código de tributação nacional, NBS, descrição e se o tomador retém o ISS. O apelido é o nome que aparece na fila.
- Na aba Serviços fiscais, clique em Novo serviço.
- Preencha o apelido, o código de tributação nacional, o NBS e a descrição.
- Marque Retenção de ISS se o tomador retém o ISS desse serviço.
- Se o seu contador pedir, escolha o Tipo de operação no bloco IBS e CBS (opcional).
- Clique em Salvar.
O Tipo de operação é opcional e começa como Não informado. As outras opções são:
- Fornecimento com pagamento posterior
- Recebimento do pagamento com fornecimento já realizado
- Fornecimento com pagamento já realizado
- Recebimento do pagamento com fornecimento posterior
- Fornecimento e recebimento do pagamento concomitantes
A nota de administração e de intermediação de imóvel pede esse campo. Qual opção usar é escolha do seu contador, como nos demais códigos.
Classificação das receitas
Seção intitulada “Classificação das receitas”A aba Classificação lista cada tipo de receita da imobiliária (taxa de administração, taxa de intermediação, comissão de venda e outros). Para cada um, escolha o serviço fiscal que vale para ele.
Tipo sem classificação não gera nota. As linhas de uma receita sem classificação não aparecem na fila de conferência. Classificar faz as linhas daquele tipo aparecerem na fila; tirar a classificação as retira.
A fila de conferência
Seção intitulada “A fila de conferência”Em Notas fiscais → Fila de conferência ficam as receitas já recebidas e classificadas que esperam a nota. A linha entra na fila na baixa: quando você baixa a parcela do aluguel ou o recebimento do negócio, a parte da imobiliária vira uma linha.
Cada linha mostra o Imóvel (código e endereço) e, sob o serviço fiscal, o tipo de operação.
Use os filtros de período da baixa, origem, tomador e serviço fiscal para achar as linhas. Marque as linhas que quer ou clique em Marcar todas.
Os avisos da linha
Seção intitulada “Os avisos da linha”O aviso mostra o que falta ou o que merece atenção. Aviso não bloqueia: a linha continua selecionável.
| Aviso | O que significa |
|---|---|
| Baixa parcial | Entrou menos que o total da parcela. Na baixa, o que faltou entra como acerto na competência seguinte; confira o valor da linha antes de emitir |
| Falta pagador | O recebimento do negócio não diz quem pagou. Veja Quem paga a comissão |
| Falta CPF/CNPJ | O tomador da nota não tem CPF ou CNPJ cadastrado |
| Falta endereço | O tomador não tem endereço cadastrado |
A planilha
Seção intitulada “A planilha”Com as linhas marcadas, clique em Baixar planilha. O arquivo é um CSV, que você abre numa planilha e ajusta como precisar. Cada linha traz:
Origem, Data da baixa, Competência, Tomador, CPF/CNPJ, Endereço, Bairro, Município, UF, CEP, Código do imóvel, Inscrição imobiliária, Endereço do imóvel, Bairro do imóvel, Município do imóvel, UF do imóvel, CEP do imóvel, Serviço fiscal, Tipo de operação, Valor e Avisos.
As colunas do imóvel existem porque a nota de administração e de intermediação pede o imóvel. As colunas correspondem aos campos que o emissor pede. O serviço fiscal da planilha é o que o emissor nacional chama de serviço favorito: no emissor, escolha o favorito cadastrado com o mesmo apelido.
Registrar a nota emitida
Seção intitulada “Registrar a nota emitida”Depois de emitir a nota no emissor, volte à fila para registrá-la.
- Marque na fila as linhas que a nota cobre.
- Clique em Registrar nota.
- Informe o número da nota e a data de emissão. A chave de acesso é opcional.
- Clique em Registrar nota.
Os valores e o tomador vêm da fila, não do formulário. As linhas registradas saem da fila e passam a aparecer em Notas fiscais → Notas, com a situação Emitida.
Abra uma nota para ver as linhas que ela cobre. Excluir registro apaga só o registro aqui; a nota no emissor continua como está.
Estorno de uma baixa
Seção intitulada “Estorno de uma baixa”Se você estorna uma baixa que uma nota registrada cobre, a nota passa para a situação A cancelar e aparece em destaque.
Abra a nota e escolha o que fazer:
- Nota cancelada: você cancelou a nota no emissor. A nota fica como Cancelada e as linhas dela voltam para a fila.
- Nota mantida: a nota continua valendo. O aviso some, a nota volta a Emitida e as linhas continuam fora da fila.
Quem paga a comissão da venda
Seção intitulada “Quem paga a comissão da venda”Na venda, quem paga a comissão varia de negócio para negócio. Por isso o recebimento do negócio tem o campo Pagador, que vira o tomador da nota. Em Negócios, abra o negócio, clique em Editar pagamento no recebimento e escolha o pagador: o comprador ou o proprietário do imóvel. O sistema não escolhe por você: o campo começa como Não informado.
Com o pagador informado, a linha da fila perde o aviso Falta pagador.
Dúvidas frequentes
Seção intitulada “Dúvidas frequentes”O sistema emite a nota? Não. A área mostra, confere, exporta e controla as notas. A emissão é no emissor do governo.
Por que minha receita não aparece na fila? Ela só entra depois de baixada e só se o tipo de receita estiver classificado num serviço fiscal.
Qual código de tributação eu uso? Pergunte ao seu contador.