Negócios

Negócios é onde o negócio fechado vira registro: valor, comissão, divisão entre quem participou, parcelas do preço e os pagamentos que entram e saem da imobiliária. É o que responde “quanto a agência tem a receber este mês” sem planilha paralela.

Há três tipos de negócio, e a diferença entre eles começa na origem:

Tipo	Nasce de	Comissão sobre
Venda	Uma proposta aceita, registrada por você	O valor da venda
Locação	A efetivação de um contrato de locação ou de temporada	A taxa de intermediação
Temporada	A cobrança de uma estadia	A taxa de intermediação da estadia

Só o de venda é registrado à mão. Os outros dois nascem sozinhos, e o que eles rateiam é a intermediação — veja Intermediação e comissão.

Quem pode usar

Permissão	O que permite
Visualizar negócios	Abrir e acompanhar negócios.
Visualizar negócios de toda a equipe	Ver os negócios de todas as pessoas, não só os próprios.
Registrar e editar negócios	Criar o negócio, editar dados, rateio, parcelas e pagamentos.

Cuidado

Sem Visualizar negócios de toda a equipe, a pessoa vê apenas os negócios em que ela é a responsável — e não os que ela mesma registrou para outra pessoa. O corte é pelo responsável, não por quem criou.

É a causa mais comum de “sumiu meu negócio”: ele existe, mas está sob outro responsável. Um gestor com a permissão de equipe enxerga todos.

Registrar um negócio de venda

O negócio de venda não é criado do zero: ele nasce de uma proposta aceita dentro de um lead. O caminho é: interesse no imóvel → proposta → aceite → registrar negócio.

1. No lead, abra a aba Interesses e crie a proposta pelo ícone de cifrão ($) no card do imóvel.

2. Quando o cliente aceitar, abra o card Propostas (aba Informações do lead), clique no lápis e mude o Status para Aceita.

3. Ainda no card Propostas, clique no ícone de aperto de mão — Registrar negócio. O negócio é criado e a tela dele abre.

   

O que o sistema preenche sozinho nesse clique:

• Imóvel, comprador e valor da venda, copiados da proposta.
• Percentual de comissão, vindo do cadastro do imóvel.
• Rateio inicial: em imóvel próprio, 100% para a imobiliária; em imóvel de parceria, a fatia de quem vende conforme a comissão de parceria e o restante para a parceria.
• Responsável: o responsável do lead que originou a proposta.

O negócio nasce como Rascunho. Nem o lead nem a proposta são alterados.

Cuidado

O lead precisa ter responsável. Se o lead da proposta estiver sem responsável, o registro é recusado com a mensagem “O lead da proposta não tem responsável. Atribua um responsável ao lead antes de registrar o negócio.” — é o responsável que define quem enxerga o negócio depois.

Nota

Cada proposta gera no máximo um negócio. Quando ele já existe, o mesmo ícone de aperto de mão vira Ver negócio e leva até ele.

Os negócios de locação e de temporada

Esses dois você não registra: eles nascem sozinhos, com o valor total da taxa de intermediação, e já na situação Ativo.

• Locação — nasce quando o contrato é efetivado, um por contrato.
• Temporada — nasce na cobrança da estadia, um por estadia. Estadia cancelada ou expirada antes de gerar qualquer repasse leva o negócio a Cancelado.

O rateio é montado na hora, pelos percentuais das linhas de Locação e de Temporada em Configurações da Agência → Percentuais de comissão. As regras completas — parcelas da intermediação, momento do repasse, rescisão — estão em Intermediação e comissão.

A lista de negócios

No menu lateral, Negócios. Os três cartões do topo somam o recorte que está na tela:

• Comissão total — a comissão de todos os negócios do filtro.
• Captador/vendedor e Parceria — quanto dessa comissão cabe a cada lado.

A coluna Origem diz de onde cada negócio veio: o tipo em cima — Venda, Locação ou Temporada — e embaixo o link para a proposta, o contrato ou a estadia que o originou. Cliente mostra quem está do outro lado: o comprador, o locatário ou o hóspede.

Nota

Negócio ainda sem rateio definido entra na Comissão total, mas não entra em nenhuma das duas fatias. Por isso os cartões podem não fechar entre si enquanto houver rascunho sem rateio.

Filtros

Filtro	O que faz
Situação	Rascunho, Ativo, Concluído ou Cancelado.
Tipo de negócio	Venda, Locação ou Temporada.
Período	Uma faixa de datas sobre a data escolhida ao lado.
Data base	Qual data o período considera: assinatura, previsão de fechamento ou registro.
Nº do contrato	Negócios de um contrato de locação específico. O número é o do contrato, o mesmo que aparece na coluna Origem.
Imóvel	Negócios de um imóvel específico.
Cliente	Negócios de um cliente específico — comprador, locatário ou hóspede.

Os três períodos são independentes: filtrar por assinatura não impede filtrar também por previsão de fechamento.

Dados do negócio

Imóvel e comprador vêm da proposta e não são editáveis aqui — é o que garante que o negócio corresponda ao atendimento que o originou. Os demais campos você ajusta:

Campo	Observação
Situação	Ver a tabela abaixo.
Valor da venda	Vem da proposta; pode ser corrigido se o valor final mudou.
Comissão da venda	Percentual sobre o valor da venda. A comissão calculada é atualizada na hora.
Data de assinatura	Quando o contrato foi assinado.
Previsão de fechamento	Estimativa de conclusão.
Observações	Anotação interna.

No negócio de locação e de temporada

A tela é a mesma, com menos campos — não há preço de venda a compor:

O que some	O que aparece no lugar
Valor da venda e percentual de comissão	Comissão da intermediação, com o total da taxa
Comprador	Locatário ou Hóspede, conforme a origem
As parcelas da composição do preço e a ação Parcelas na lista	Nada: a cobrança já é feita pelo contrato ou pela estadia

O detalhe mostra também as duas opções de comissão como estavam quando o negócio nasceu — o momento do repasse e se a intermediação renegociada em acordo gera comissão. Trocá-las na configuração da agência não mexe nos negócios já registrados.

Situações

Situação	Quando usar
Rascunho	Negócio registrado, ainda em montagem. É como ele nasce.
Ativo	Contrato assinado, negócio em andamento.
Concluído	Tudo pago e encerrado.
Cancelado	Negócio desfeito.

Rateio da comissão

O rateio divide a comissão entre quem participou. Cada fatia tem um papel, um beneficiário e um percentual — e o valor em reais é calculado na hora.

Papel	Quem é
Imobiliária	A agência.
Captador	Quem cadastrou o imóvel.
Vendedor	Quem fechou a venda.
Parceria	A outra imobiliária, em imóvel de parceria.

Cuidado

As fatias precisam somar exatamente 100%. Um rateio que soma diferente disso é recusado ao salvar, com a soma informada na mensagem.

Rateio vazio é permitido — é o negócio em rascunho, ainda sem divisão definida.

Nota

O beneficiário é opcional e só aceita pessoas da sua equipe. A fatia da Imobiliária normalmente fica sem beneficiário: quem recebe é a agência, não uma pessoa.

Parcelas

As parcelas são a composição do preço — como o comprador vai pagar. Só existem no negócio de venda: na locação e na temporada quem cobra é o contrato ou a estadia.

Cada parcela tem descrição, tipo, destinatário, valor, data prevista e data de pagamento (preenchida quando for paga).

Tipo	Uso
Sinal	Entrada paga na assinatura.
Honorários	A parte da comissão da imobiliária.
Financiamento	A parcela que vem do banco.
Outro	Qualquer outra tranche.

Pagamentos

Enquanto as parcelas descrevem o combinado, os pagamentos registram o dinheiro que se moveu, com comprovante.

Tipo	Direção
Recebimento	Entra na imobiliária.
Repasse	Sai da imobiliária para um beneficiário.

Cada pagamento tem beneficiário, valor, vencimento, data de pagamento e comprovante — o arquivo fica anexado ao negócio.

Dica

Um negócio típico tem, no mínimo, um recebimento dos honorários e um repasse por corretor que entrou no rateio. É isso que fecha a conta da comissão no fim do mês.

O repasse ao dono da conta (o usuário master da imobiliária) é a exceção: ele fica só no negócio e não aparece no Financeiro. Ao dar baixa nele, nenhuma conta é movimentada, e a conta escolhida na janela da baixa é ignorada.

Ao remover um pagamento, o que acontece depende da baixa:

• Sem baixa nenhuma: o pagamento é apagado de verdade.
• Com baixa já estornada: se o pagamento tem título no Financeiro, ele sai da lista do negócio, mas não é apagado. O título fica Cancelado, com a baixa estornada no histórico. Gerar pagamentos volta a ficar disponível, desde que o negócio não tenha outro pagamento na lista. O repasse ao dono da conta não tem título: ele é apagado de verdade, sem histórico.
• Com baixa ainda ativa: a remoção é recusada. Estorne a baixa antes.

Nota

No negócio de locação e de temporada os repasses nascem sozinhos, por parcela de intermediação cobrada ou paga, e aparecem identificados como Parcela de intermediação. Por isso Gerar pagamentos fica desabilitado nesses negócios.

Contratos gerados

No fim da tela ficam os documentos da proposta que originou o negócio — os emitidos a partir de um modelo e os anexados de fora. Dali dá para baixar ou enviar para assinatura.

Para montar os modelos e entender a geração, veja Modelos de documento e Gerar documento e enviar para assinatura.

Dúvidas frequentes

Registrei o negócio e ele sumiu da minha lista. O negócio fica sob o responsável do lead, que pode não ser você. Sem a permissão de ver os negócios da equipe, você só enxerga aqueles em que é a pessoa responsável.

Por que não consigo mudar o imóvel ou o comprador? Porque vieram da proposta. Se estiverem errados, corrija na proposta e registre o negócio de novo.

Posso registrar dois negócios para a mesma proposta? Não. Cada proposta gera um negócio; o botão passa a levar ao negócio existente.

O total de comissão não bate com a soma das fatias. Há negócio sem rateio definido no filtro. Ele conta no total, mas não nas fatias.

Apareceu um negócio que eu não registrei. Ele veio de um contrato de locação efetivado ou de uma cobrança de estadia. A coluna Origem mostra qual.

O negócio de locação nasceu com tudo para a imobiliária. Não há linha de Locação ou de Temporada em Configurações da Agência → Percentuais de comissão. Sem percentual configurado, o papel não vira fatia e a sobra fica com a agência. Os negócios já registrados não mudam quando você cria a linha.