Novidades de setembro de 2026

Setembro trouxe a administração de locação para dentro do sistema e a operação completa da temporada. Na segunda metade do mês, a locação ganhou painel de indicadores, relatórios, apólices de seguro, prorrogação de vigência e o acordo de débito com o inquilino em atraso, e agora também a régua de cobrança, a área do cliente, a DIMOB e o financeiro da agência.

Junto com elas vêm a comissão pré-preenchida nos negócios novos, o modelo padrão por tipo de documento e melhorias no cadastro.

Tudo já está no ar. Não é preciso instalar nada.

O que mudou

Novidade	O que resolve
Locação	Administrar aluguel de ponta a ponta: contrato, cobrança do mês, encargos de atraso, mudança de aluguel, vencimento e vigência e repasse ao proprietário, com painel e relatórios.
Acordo de débito	Negociar o atraso do inquilino com correção, multa, juros e honorários calculados, prévia e termo de confissão de dívida.
Descontos e cancelamento no acordo	Dar desconto global ou só na entrada, do proprietário ou da imobiliária, e desfazer o acordo efetivado por engano.
Temporada	Tarifa com feriados e desconto, estadia com sinal e saldo, contrato, cancelamento com retenção e ciclo mensal de repasse.
Régua de cobrança	Lembrar o inquilino em atraso por WhatsApp e e-mail, nos prazos da imobiliária, com tela de acompanhamento.
Área do cliente e pontualidade	O inquilino consulta as parcelas no portal, com desconto de pontualidade e reajuste automático.
DIMOB	Gerar a declaração anual com os dados da locação e avisar quem cuida do imposto de renda.
Financeiro da agência	Controlar o que entra e sai da própria imobiliária, com relatório por conta.
Notificações e avaliação	Tela de notificações com filtros e período de avaliação para contas novas.
Comissão pré-preenchida	Definir o percentual uma vez e ter todo negócio novo já com a divisão pronta.
Documentos	Modelos prontos de locação, temporada e acordo, modelo padrão por tipo e aba de documentos no imóvel.
Cadastro	Coproprietários com cota no imóvel e qualificação civil do cliente para os contratos.

Locação

A locação ganhou um grupo próprio no menu, logo abaixo de Principal: Painel, Contratos, Parcelas, Acordos, Estadias, Ciclos de repasse e Relatórios.

Quem pode usar

Os papéis Admin, Administrativo e Locação cadastram contratos, dão baixa em parcelas, registram repasses e montam acordos. O Gerente consulta a locação, sem alterar. O Corretor não tem acesso à locação. As configurações ficam em Configurações da Agência → Locação, para quem pode gerir a locação. Esses são os papéis padrão, e a imobiliária pode mudar as permissões de cada papel.

O que é preciso antes

O imóvel precisa estar cadastrado, e o proprietário e o inquilino precisam existir como clientes. Se o imóvel tem mais de um dono, cadastre os coproprietários antes — é a cota deles que vai dividir o repasse.

O painel e os relatórios

O Painel mostra a posição do dia: em Cobrança, a inadimplência por faixa de atraso, o faturado na competência e os repasses pendentes; em Receita da imobiliária, o que entrou e o que foi faturado; em Carteira, os contratos ativos, os que vencem em 90 dias, os reajustes a aplicar e os vencidos e os imóveis vagos.

Em Relatórios, cinco abas — Recebimentos, Repasses, Inadimplentes, Contratos a vencer e Reajustes — saem em CSV ou PDF. No de contratos a vencer, você escolhe a janela em dias.

O contrato

1. No menu, abra Locação → Contratos. A lista mostra o imóvel, a destinação, a situação, a vigência, o dia do vencimento, o valor do aluguel e a rescisão, quando houver. Contrato prorrogado traz o aviso abaixo da vigência.

   

2. Clique em Novo contrato ou em uma linha para abrir a ficha. Ela é organizada em abas: Contrato, Financeiro, Garantia, Partes, Parcelas, Repasses, Lançamentos, Documentos e Histórico.

3. O contrato começa como rascunho. Ao ser efetivado, o imóvel, o início da vigência, o valor do aluguel e o dia do vencimento deixam de ser editados no formulário. Em Prorrogar por (meses), zero significa que o contrato segue valendo e cobrando depois do fim, até a rescisão.

   

4. Na aba Financeiro, registre as regras que valem para esse contrato: taxas de administração e de intermediação, reajuste, multa e juros por atraso, tolerância, prazo de repasse, as regras do acordo de débito e a multa de saída antecipada.

   

Em Configurações da Agência → Locação → Padrões do contrato ficam os valores com que um contrato novo nasce, incluindo a prorrogação e as regras do acordo de débito. Mudar os padrões não altera contrato já registrado.

Aluguel, vencimento e vigência

Com o contrato efetivado, as mudanças ficam no card Aluguel, vencimento e vigência da aba Financeiro, separadas em três abas: Aluguel (Aplicar reajuste e Alterar valor), Vencimento (Trocar vencimento) e Vigência (Alterar vigência). Cada histórico mostra data e hora, natureza, valores antes e depois e o autor.

Ao alterar o valor, escolha a natureza — correção de cadastro ou acordo de novo valor — e a parcela a partir da qual vale. Ao trocar o vencimento, a parcela de transição cobra os dias proporcionais.

Em Vigência, Alterar vigência define um novo prazo. A vigência oficial e a multa de saída não mudam, e encurtar o prazo não apaga parcelas.

O passo a passo completo está em Aluguel e vencimento.

A cobrança do mês

1. Abra Locação → Parcelas. A tela reúne as cobranças de contratos e estadias; a coluna Origem diz de onde veio cada uma. Busque por imóvel, código ou locatário, filtre por situação ou ligue Somente vencidas.

   

2. Clique na seta ao lado de uma parcela para ver do que ela é feita: aluguel, taxa de administração, condomínio, IPTU, descontos e o acerto do mês anterior. No rodapé, o total do inquilino, o repasse ao proprietário e a receita da imobiliária.

   

3. Pelo menu da parcela, clique em Baixar para registrar o pagamento. Informe a data em que o dinheiro entrou: multa e juros são calculados naquela data.

   

4. Se o inquilino pagou menos que o total, informe o valor recebido. A parcela é baixada do mesmo jeito e a diferença entra como acerto na competência seguinte.

Seguro, IPTU ou o parcelamento de uma reforma entram como lançamento programado: um valor por competência, repetido por um número definido de meses.

O repasse ao proprietário

O repasse é calculado sobre o valor que de fato entrou na baixa. A aba Repasses mostra, por locador, a cota, o valor, o vencimento e o pagamento. Abra a linha para ver como o repasse foi calculado; pelo botão Extrato, emita o extrato daquele repasse.

Pelo botão Incluir repasse, registre um repasse fora da baixa. Em parcela em aberto, ele nasce como adiantamento — a baixa desconta depois o que saiu antes. Em parcela já baixada, nasce como complemento.

Em Configurações da Agência → Locação, aba Régua de cobrança, você configura a régua de cobrança, com os avisos ao locatário antes e depois do vencimento. O catálogo de tipos de lançamento da parcela fica em Configurações da Agência → Tipos de detalhamento.

Cuidado

Ao rescindir um contrato antes do fim, as cobranças das competências posteriores são apagadas. O sistema avisa antes de confirmar.

Apólices e imóvel alugado

Na aba Garantia, o bloco Apólices registra o seguro-fiança, o seguro incêndio ou o título de capitalização, com seguradora, número, vigência, prêmio e cobertura. Renovar é registrar outra apólice: a anterior passa a constar como substituída. Quando a apólice vigente está perto do fim, o sistema avisa a equipe.

Quando o contrato é efetivado, o imóvel sai do site e dos portais e continua ativo no sistema, com as marcas Locado e Fora do site. Para anunciar de novo um imóvel com contrato ativo, o sistema pede confirmação.

Acordo de débito

O acordo renegocia parcelas em atraso de um contrato: corrige, calcula multa, juros e honorários, e divide o total em parcelas novas.

1. Abra Locação → Acordos. A lista mostra o imóvel e o contrato, o locatário, a situação, a data-base, o total acordado e as parcelas pagas.

   

2. Clique em Novo acordo, escolha o contrato, marque as parcelas do débito e informe a data-base, a quantidade de parcelas, o vencimento da primeira e, se houver, a entrada. Clique em Criar rascunho.

   

3. No rascunho, confira o resumo e as condições. Multa, juros, tolerância e honorários vêm do contrato e podem ser alterados; Salvar e recalcular refaz a conta.

   

4. A Memória de cálculo mostra, por parcela, o principal, a correção pelo índice, a base, a multa, os juros com os dias de atraso, a taxa de administração, os honorários e o subtotal. Para registrar um desconto negociado, clique em Ajustar e informe os valores e o motivo.

   

   

5. Para um desconto sobre o total, ou só na entrada, use o bloco Descontos e acréscimos: clique em Incluir lançamento, escolha o tipo, o valor, a parcela ou o rateio entre as parcelas, e o motivo. O tipo Desconto sai do proprietário, e o Desconto (imobiliária) sai da imobiliária. A memória mostra o total a pagar.

   

6. Em Documentos, clique em Gerar prévia. A prévia sai só em PDF, com a marca de prévia, e não vai para assinatura.

   

7. Com a proposta aceita, clique em Efetivar. As parcelas de origem passam a constar como renegociadas e as parcelas do acordo entram na cobrança. Gere então o termo de acordo e confissão de dívida.

   

   

8. Se o acordo foi efetivado por engano, clique em Cancelar acordo e informe o motivo. O cancelamento só é aceito enquanto nenhuma parcela do acordo tiver baixa nem repasse. As parcelas de origem voltam à cobrança com os valores e os vencimentos originais.

   

No cadastro do imóvel, em Financeiro → Comissões, a opção Taxa de administração sobre correção, multa e juros do acordo define se a taxa também incide sobre esses encargos. Ela só vale com taxa em percentual e é copiada para o contrato na criação.

O passo a passo completo está em Acordo de débito.

Temporada

Temporada é um tipo de negócio ao lado de Venda e Locação, com tarifa, calendário, estadias e repasse próprios.

A tarifa do imóvel

1. No cadastro do imóvel, escolha Temporada em Tipo de Negócio e salve.

   

2. Abra a aba Temporada e preencha a tarifa: diária base e de fim de semana, mínimo de noites, capacidade, taxa de limpeza e quem a recebe, taxa de administração, caução, forma e prazo do repasse e a lista de móveis e utensílios. Clique em Salvar tarifa — a aba tem o próprio botão de salvar.

   

3. Com a tarifa salva, cadastre as faixas datadas (feriados, alta temporada) e o desconto por permanência. O calendário de ocupação mostra as noites pendentes, confirmadas e bloqueadas à mão.

   

Nota

Sem diária base, o imóvel de temporada não aparece no site. A faixa datada vence a diária de fim de semana, que vence a diária base; o desconto incide só sobre as diárias.

No seu site

No portal, o imóvel de temporada mostra o valor da diária por noite, e a temporada entra como opção do filtro Negócio. Para exibir esses imóveis no site, adicione o módulo Imóveis para Temporada em Configurações da Agência → Site da agência.

A estadia

1. Abra Locação → Estadias. A lista mostra o imóvel, o hóspede, o período, as noites, a situação e, na pré-reserva, quando ela expira.

   

2. Clique em Nova estadia, escolha o imóvel, o hóspede e o período. O Valor da estadia aparece por faixa, com limpeza e caução. Escolha a forma de cobrança — antecipado integral ou sinal e saldo — e clique em Registrar estadia.

   

3. A estadia nasce como pré-reserva e segura a data pelo prazo configurado. Pelo menu ⋯, clique em Confirmar. As cobranças do hóspede aparecem na própria estadia.

   

4. Em Documentos, clique em Gerar documento e escolha o contrato de locação para temporada: ele já sai preenchido com o quadro-resumo da reserva.

   

Cancelar uma estadia

Pelo menu ⋯ da estadia, clique em Cancelar. A tela mostra quantos dias faltam para a entrada, a retenção que se aplica e, por linha, o que foi pago e o que volta ao hóspede. A caução volta sempre inteira. Deixe o percentual em branco para usar a faixa da agência, ou informe outro.

Cuidado

O cancelamento libera a data na hora e a estadia não reabre. As cobranças em aberto são canceladas.

O prazo da pré-reserva e a escala de retenção ficam em Configurações da Agência → Locação.

O repasse do mês

Quando a forma do repasse é Mensal, o menu Ciclos de repasse junta, por proprietário, os repasses das estadias do período. Fechar congela o período; o pagamento é o passo seguinte, com o ciclo fechado.

Nota

Cancelar uma reserva depois do repasse pago não recompõe o repasse: o acerto com o proprietário é feito à mão.

Comissão e pagamentos do negócio

1. Em Configurações da Agência → Percentuais de comissão, registre quanto cabe ao corretor captador e ao corretor vendedor, por tipo de negócio. A fatia da imobiliária é a sobra e não precisa ser cadastrada.

   

2. Ao registrar um negócio, o rateio da comissão já vem preenchido a partir desses percentuais, somando 100%. Ajuste o que for diferente naquele caso e salve.

   

3. Com o rateio fechado, clique em Gerar pagamentos. O sistema cria um repasse para cada beneficiário com o valor da divisão.

   

Nota

Enquanto o rateio não fechar 100%, o negócio permanece em rascunho — o que impede que uma divisão pela metade vire pagamento.

Documentos

A biblioteca de modelos ganhou o contrato de locação, o contrato de temporada, o demonstrativo de aluguel e encargos, o extrato de repasse ao locador e o termo de acordo e confissão de dívida, em Configurações da Agência → Modelos de documento.

Na aba Padrões por tipo, escolha qual modelo sai para cada tipo de documento. Ao gerar, o diálogo já abre com o modelo padrão selecionado — veja Modelo padrão por tipo.

A edição do imóvel ganhou a aba Documentos: dali você gera um documento a partir de modelo, anexa um arquivo que veio de fora e envia para assinatura eletrônica.

Dica

O corpo do modelo aceita um bloco condicional, que imprime um trecho só quando a condição é verdadeira. Veja Bloco condicional no modelo.

Cadastro do imóvel e do cliente

Coproprietários com cota

O cadastro do imóvel aceita mais de um dono. A cota do proprietário principal é o que sobra de 100%. Essa divisão vai para a minuta do contrato e para o cálculo do repasse.

Qualificação civil do cliente

A ficha do cliente ganhou identidade, nacionalidade, profissão, estado civil, regime de bens e endereço completo — os dados que o contrato pede na qualificação das partes.

Parcerias

Quando o cliente se interessa por um imóvel de uma imobiliária parceira, o lead pode ser repassado a ela. A tela Parcerias acompanha cada repasse: o imóvel, a agência dona, o cliente, a situação, o valor da venda, a comissão total e a sua fatia.

Auditoria

O registro de alterações passou a cobrir parcelas e pagamentos do negócio, rateio de comissão, proprietários do imóvel, contrato de locação e suas partes, parcelas da locação, acordos de débito, lançamentos programados, estadias e repasses ao proprietário.

Régua de cobrança

A régua lembra o inquilino em atraso por WhatsApp e e-mail, nos prazos que a imobiliária escolher. Em Locação → Régua de cobrança, a aba Em atraso lista cada contrato com parcela vencida: quantas parcelas, desde quando, o total com encargos, o degrau em que a cobrança está, a situação e o último envio. A aba Envios guarda o histórico, com o resultado de cada mensagem.

Configurar os degraus

1. Abra Configurações da Agência → Locação → Régua de cobrança.

2. Cadastre os degraus: quando e por onde o inquilino é cobrado, contando do vencimento da parcela mais antiga em aberto. Sem nenhum degrau, a régua usa 5 dias antes e 1 dia depois do vencimento, por WhatsApp e e-mail.

3. Defina de quantos em quantos dias o último degrau se repete, a cobrança após a rescisão e a instrução de pagamento (chave PIX, conta).

   

O texto da mensagem vem do modelo de documento padrão da régua. Na aba Cobrança da ficha do contrato, Cobrar agora dispara a cobrança na hora e Pausar régua suspende os envios enquanto houver negociação.

E-mail pela conta da imobiliária

Em Configurações da Agência → E-mail, cadastre a conta de onde saem os e-mails aos clientes. Sem ela, esses e-mails saem pelo remetente do sistema. Contas Microsoft sem usuário e senha de envio não são aceitas: use outra conta ou um serviço de envio.

Área do cliente e desconto de pontualidade

O inquilino entra no portal da imobiliária com login e senha e consulta as parcelas do contrato. A área só aparece para imobiliárias com o módulo de locação. Em Configurações da Agência → Locação → Reajuste e área do cliente, defina quantas parcelas em aberto ele enxerga à frente, para não pagar uma futura e deixar uma anterior pendente.

O reajuste automático aplica o índice assim que ele é divulgado, só para os índices oficiais (IGP-M, IPCA e INPC), e não substitui o reajuste manual. Cada reajuste aplicado gera uma notificação.

O desconto de pontualidade se configura em Padrões do contrato: até quantos dias antes do vencimento ele vale e o que acontece quando o prazo cai em fim de semana ou feriado. O valor é combinado em cada contrato, e a parcela no portal mostra o desconto e a data até a qual ele vale.

Imposto de renda e DIMOB

Na aba Fiscal das configurações de locação, informe os dados da imobiliária que assina a DIMOB: CNPJ da matriz, nome empresarial, CPF do responsável, endereço, estado e município. Escolha também quem é avisado quando o imposto retido informado na baixa diverge do calculado: pessoas da equipe e e-mails externos, como o do contador.

Em Locação → DIMOB, escolha o ano-calendário e clique em Gerar. O sistema monta uma linha por par de locador e locatário, com os doze meses de aluguel, a comissão e o imposto. Cada declaração fica na lista, para ajustar as linhas, ver o histórico e emitir o arquivo.

Financeiro da agência

O grupo Financeiro da agência reúne o que entra e sai da própria imobiliária. A Consulta mostra os lançamentos avulsos, de locação e de negócios, com os totais a receber e a pagar e filtros por direção, situação e vencimento. Novo lançamento registra, por exemplo, o aluguel da sala ou um anúncio em portal.

O Relatório por conta soma receitas próprias e despesas por conta do plano, no período e por vencimento. O grupo ainda tem Contas financeiras, Naturezas e Planos de contas.

Em Configurações da Agência → Locação → Comissão, escolha quando a comissão da intermediação vira repasse aos corretores e se a intermediação renegociada em acordo também gera comissão. A mudança vale para os negócios novos.

Notificações

As Notificações ganharam um item no menu Principal. A tela lista todos os avisos, com as abas Todas, Não lidas e Lidas, o total de registros e o botão Marcar todas como lidas. O contador do sino bate com o que está não lido, e a lista pagina de 10 em 10.

Avaliação gratuita e assinatura

Contas novas passam a ter um período de avaliação, com o plano liberado durante o prazo. Um banner durante a avaliação traz o resumo dos planos, inclusive no celular, e a página de planos do site da Terceira Ponte explica como a avaliação funciona. Se um pagamento falha, o dono da conta vê um aviso global com a carência e, depois dela, a suspensão da assinatura.

Também nesta versão

Onde	O que mudou
Painel e portal	As contagens e os filtros por tipo de negócio deixam de se sobrepor: cada tipo conta e filtra por si.
Busca no portal	A faixa de valores se ajusta ao tipo de negócio escolhido.
Cadastro de cliente	CPF e CNPJ passam a ter a mesma forma na digitação, na busca e na exibição, o que evita cliente duplicado.
Cartão da filial	Passa a exibir o endereço completo.
Telas estreitas	Tabelas de pagamentos e parcelas, diálogos e dicas de tela passam a caber sem cortar conteúdo.
Atendimento por WhatsApp	O robô identifica o cliente por uma fonte única, reduzindo cadastro repetido, e já entende temporada.