Régua de cobrança

A régua de cobrança manda avisos automáticos ao locatário antes e depois do vencimento, por WhatsApp, por e-mail ou pelos dois. Vale para o contrato de locação e para a estadia de temporada. A imobiliária define os degraus, ou seja, em que dias a mensagem sai e por onde, e o sistema cuida do resto: calcula o valor do dia, escolhe quem recebe, registra cada envio e para quando a parcela é paga.

Esta página explica cada regra e, junto dela, o que a lei diz. Para renegociar a dívida, veja Acordo de débito.

Cuidado

O texto sobre lei desta página é informativo e não substitui a orientação jurídica. Antes de mudar a forma de cobrar, fale com o advogado da imobiliária.

O que a régua substitui

Antes, Configurações da Agência → Locação tinha dois avisos fixos: o aviso de vencimento, alguns dias antes, e o aviso de cobrança vencida, alguns dias depois. A régua substitui os dois:

• os dois prazos antigos viraram os dois primeiros degraus da régua;
• o que já tinha sido avisado pelos avisos antigos ficou guardado, e a régua não repete esses avisos;
• o alerta que a imobiliária recebia dentro do sistema virou um resumo por e-mail (veja Quem recebe).

A régua faz parte do add-on de locação. Sem ele, nada é enviado e nada é registrado.

Quem pode usar

São duas permissões da locação: consultar e gerir.

Papel	Consultar	Configurar, pausar e cobrar agora
Admin	Sim	Sim
Administrativo	Sim	Sim
Locação	Sim	Sim
Gerente	Sim	Não
Corretor	Não	Não

• Consultar dá acesso ao menu Locação → Régua de cobrança e ao card da régua no contrato, sem os botões.
• Gerir dá acesso à configuração em Configurações da Agência → Locação, à pausa, à troca da cobrança depois da rescisão e ao Cobrar agora.

Estes são os papéis padrão. A imobiliária pode mudar as permissões de cada papel.

Configurar os degraus

Abra Configurações da Agência → Locação e vá à aba Régua de cobrança. O card Degraus da régua de cobrança mostra os degraus.

Sem degrau cadastrado, valem dois padrão: 5 dias antes e 1 dia depois do vencimento, por WhatsApp e e-mail. O card avisa isso.

1. Clique em Novo degrau.

2. Em Quando, escolha Antes do vencimento, No dia do vencimento ou Depois do vencimento, e informe os dias: até 28 antes ou até 60 depois.

3. Escolha o canal: WhatsApp, E-mail ou WhatsApp e e-mail.

4. Se o fiador deve receber, ligue Avisar o fiador (veja O fiador).

5. Em E-mails internos, informe os endereços da imobiliária que recebem o resumo de cada envio, separados por ponto e vírgula. É opcional.

   

6. Clique em Salvar.

O primeiro degrau cadastrado grava os dois padrão junto. Cadastrar um degrau nunca apaga os avisos que já valiam: depois do primeiro cadastro, a lista mostra os três, e cada um pode ser alterado ou removido. Existe um degrau por dia.

Dica

Mantenha pelo menos um degrau depois do vencimento. Com degraus só de antes, o lembrete “a vencer” de um dia perdido pode sair quando a parcela já venceu.

Recorrência, instrução de pagamento e cobrança depois da rescisão

O card Régua de cobrança, logo abaixo, tem mais três campos:

• Recorrência do último degrau (dias): de quantos em quantos dias o último degrau se repete. O padrão é 7, e o valor vai de 1 a 60.
• Cobrança após a rescisão: o padrão da imobiliária para os contratos rescindidos (veja Cobrança depois da rescisão).
• Instrução de pagamento: texto livre com o jeito de pagar, como a chave PIX, a conta ou uma orientação. A mensagem cita esse texto. É opcional.

O texto da mensagem não fica aqui: ele é um modelo de documento (veja O texto da mensagem).

Como a régua decide o que enviar

Uma mensagem por contrato, não por parcela

A régua manda uma mensagem por contrato (ou estadia), por destinatário e por dia, com todas as parcelas em aberto. Quem deve três meses não recebe três cobranças no mesmo minuto, e a cota de WhatsApp não é gasta parcela a parcela.

Qual degrau vale

Vale o degrau da parcela mais antiga em aberto: o maior degrau que ela já alcançou. Com os degraus 5 antes, 1 depois e 15 depois, uma parcela vencida há 20 dias está no degrau de 15 dias depois.

Os dias dos degraus contam a partir do vencimento efetivo: quando o vencimento cai em sábado, domingo ou feriado nacional, é o dia útil seguinte. A situação de vencida e os filtros continuam no vencimento do contrato. Veja Vencimento em dia não útil.

• O último degrau se repete a cada N dias, conforme a recorrência, até a baixa, até o acordo efetivado ou até o que a cobrança depois da rescisão permitir.
• Dia perdido: se o dia do degrau passar sem envio (domingo, feriado, falha), a mensagem ainda sai em até 7 dias depois. A mesma mensagem do mesmo degrau nunca sai duas vezes para a mesma pessoa.
• A régua para sozinha quando a parcela é baixada ou entra num acordo efetivado.

Dívida antiga não é cobrada sozinha

A parcela que venceu antes de a régua começar a cobrá-la, e que já passou dos 7 dias de folga do seu degrau, não é cobrada automaticamente. É o caso do atraso antigo e do contrato em curso recém-cadastrado. Essa parcela aparece na mensagem e no total, mas não escolhe o degrau e não impede a cobrança das parcelas novas.

Para cobrá-la, use Cobrar agora. Depois do primeiro envio manual, a régua segue sozinha a partir dali. A regra existe para a régua não cobrar anos de atraso de uma vez na primeira passada.

Quando o sistema envia

Uma vez por dia, às 7h45, horário de Brasília, de segunda a sábado. Nunca em domingo nem em feriado nacional: o que cairia nesses dias sai na passada seguinte, dentro da folga de 7 dias.

O que a mensagem diz

A mensagem traz:

• a seção Parcelas vencidas, com todas as parcelas vencidas, cada uma com multa e juros até a data;
• a seção Parcelas a vencer, com as que vencem até a antecedência do primeiro degrau;
• uma linha por parcela: competência, vencimento e valor. Dentro do prazo do desconto de pontualidade, a linha traz o valor com desconto e o valor cheio, como em “se pago até 05/10 (depois, R$ 6.000,00)”;
• o total;
• a data de referência dos valores (“valores calculados até dd/mm/aaaa”);
• a instrução de pagamento da imobiliária, se houver.

O valor de cada linha é, ao centavo, o que a baixa cobraria na data do envio, com a mesma multa e os mesmos juros. A mensagem não diverge do que será cobrado no balcão.

Base legal — Código Civil, art. 397. “O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.” Com vencimento certo, o locatário está em mora desde o dia seguinte ao vencimento, com ou sem aviso. A mensagem informa; não é ela que constitui a mora. Só quando não há data certa a lei exige interpelação (parágrafo único do mesmo artigo).

O texto da mensagem

O texto é um modelo de documento, em Configurações da Agência → Modelos de documento, com dois tipos próprios:

Tipo	Modelo do sistema
Mensagem da régua de cobrança	Mensagem de cobrança da locação (modelo Terceira Ponte)
Mensagem da régua de cobrança do acordo	Mensagem de cobrança do acordo de débito (modelo Terceira Ponte)

O modelo usado é o escolhido em Padrões por tipo (veja Modelo padrão por tipo). Sem padrão escolhido, vale o modelo do sistema, que já vem pronto e funciona sem nenhuma configuração.

Além dos campos gerais, como {agencia_nome} e {imovel_endereco}, os dois tipos têm campos próprios:

Campo	O que preenche
{regua_destinatario_nome}	Nome de quem recebe a mensagem
{regua_vencidas}	Parcelas vencidas, uma por linha, com multa e juros
{regua_a_vencer}	Parcelas a vencer, uma por linha
{regua_total}	Total, com multa e juros até a data de referência
{regua_data_referencia}	Data de referência dos valores
{regua_instrucao_pagamento}	Instrução de pagamento da imobiliária

Esses dois tipos são texto puro: viram mensagem de WhatsApp e corpo de e-mail, nunca arquivo. Eles não geram documento nem prévia, e não se importam de .docx ou .odt.

Para mudar o texto, parta do modelo do sistema: em Modelos de documento, use Duplicar na linha dele, ajuste a cópia e escolha-a em Padrões por tipo. Nesses dois tipos, o editor mostra o corpo numa caixa de texto puro, sem barra de formatação:

• a mensagem sai exatamente como escrita, com as quebras de linha que você digitou, e &, < e > aparecem como os próprios caracteres;
• Inserir campo põe o {campo} na posição do cursor;
• o bloco condicional {#se …} … {/se} entra com cada marcador em linha própria — mantenha assim ao editar. Sozinho na linha, o marcador sai da mensagem junto com a linha inteira; dividindo a linha com texto, só o marcador sai e a linha continua, o que pode deixar espaço ou quebra de linha sobrando no texto enviado.

Cuidado

Campo que resolve para tabela, como as tabelas da parcela, do repasse ou do acordo, continua no menu Inserir campo, mas não cabe na mensagem: o modelo não salva, e o aviso lista os campos a tirar. Veja os detalhes em Modelos de documento.

Ao redigir, não anuncie consequência que a imobiliária não vá tomar, como “seu nome será negativado” ou “o despejo será imediato”. O modelo do sistema não faz isso.

Base legal — o limite da cobrança é civil. O Código de Defesa do Consumidor não rege a locação, que tem lei própria (Lei 8.245/1991): o STJ reafirmou isso no AgInt no AREsp 2.560.760/SE (3ª Turma, julgado em 24/02/2025). A relação de consumo existe no contrato de administração, entre a imobiliária e o locador (REsp 1.846.331/DF, 3ª Turma, julgado em 10/03/2020). O limite da cobrança ao locatário, portanto, está no Código Civil:

• art. 187 — “Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.” É o abuso de direito;
• art. 186 — o ato ilícito existe “ainda que exclusivamente moral” o dano;
• art. 927 — quem causa dano por ato ilícito (arts. 186 e 187) “fica obrigado a repará-lo”.

Por isso a régua cobra o valor certo, com a data de referência, só de quem deve e sem ameaça vazia.

Parcelas de acordo de débito

As parcelas de um acordo de débito efetivado têm mensagem separada, com o modelo Mensagem da régua de cobrança do acordo. É uma mensagem por contrato, com as parcelas de todos os acordos efetivados dele. Os degraus, a folga e a recorrência são os mesmos.

O fiador nunca recebe a mensagem do acordo, mesmo no degrau com Avisar o fiador ligado.

Base legal — Súmula 214 do STJ. “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.” O acordo de débito é um aditamento, e o sistema não sabe se o fiador anuiu a ele.

Quem recebe

O locatário

Recebem os locatários vigentes marcados como contato de cobrança do contrato; na estadia, o hóspede. A mesma pessoa não recebe a mesma mensagem duas vezes no dia.

O fiador

O fiador vigente recebe só no degrau com Avisar o fiador ligado, e também em contrato prorrogado. A estadia não tem fiador.

Base legal — Código Civil, art. 818. “Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.” O fiador é parte da garantia, e avisá-lo é cobrar quem responde pela dívida.

Base legal — Lei 8.245/1991, art. 39. “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” Por isso a régua avisa o fiador também no contrato prorrogado.

Cuidado

A lei ressalva “salvo disposição contratual em contrário”, e o sistema não conhece a cláusula de cada contrato. Se um contrato limita a fiança ao prazo original, não ligue Avisar o fiador nos degraus que alcançariam esse contrato, ou trate o caso fora da régua.

Nunca terceiros

A régua nunca manda mensagem a terceiros, como parentes, empregador ou vizinhos, nem a grupo de WhatsApp. O WhatsApp vai só ao número da própria pessoa.

Base legal — LGPD.

• Art. 7º, V e X. O envio se apoia na execução do contrato de que o titular é parte e na proteção do crédito. Não há consentimento a colher para cobrar o locatário e o fiador.
• Art. 6º, III, princípio da necessidade. “Limitação do tratamento ao mínimo necessário para a realização de suas finalidades.” O débito só vai ao devedor e a quem garante a dívida, e o registro guarda só o necessário para provar a cobrança.
• Art. 46. Os dados são protegidos por medidas de segurança contra acesso não autorizado.

A imobiliária

Os e-mails internos do degrau recebem um resumo por e-mail: qual contrato, qual degrau, quem recebeu, por qual canal, com que resultado e quais parcelas. É um texto fixo do sistema, não o modelo editável, e vai só por e-mail. Ele substitui o alerta que a imobiliária recebia dentro do sistema.

Canais e resultado

Canal	O que o registro mostra
WhatsApp	Enviado ou Falhou
E-mail	Enfileirado: o sistema põe o e-mail na fila de envio, mas não recebe confirmação de entrega. Se nem a fila aceitar, Falhou

• Cota de WhatsApp esgotada: o envio cai para o e-mail, mesmo em degrau só de WhatsApp.
• Falha do provedor de WhatsApp não cai para o e-mail: fica registrada como falha.
• Pessoa sem o canal do degrau (sem telefone ou sem e-mail) não recebe por aquele canal. O descarte fica no log técnico do sistema, e não na aba Envios.
• Não há confirmação de entregue nem de lido.

Pausar a régua

A pausa suspende os envios de um contrato por um período, por exemplo durante uma negociação ou um processo judicial. Só contrato ativo ou rescindido pode ser pausado. A estadia não tem pausa.

1. Na ficha do contrato, no card Régua de cobrança, clique em Pausar régua.

2. Escolha o último dia da pausa e escreva o motivo, que é obrigatório. O início é a data de hoje, gravada na confirmação, e não se edita.

   

3. Clique em Pausar.

• Até o último dia, inclusive, o contrato não recebe envio, nem automático nem pelo Cobrar agora.
• Passada a data, a régua volta sozinha. A parcela que venceu durante a pausa e o degrau que caiu dentro dela são cobrados depois, com os 7 dias de folga contados a partir do dia seguinte ao fim da pausa.
• Alterar pausa muda o último dia e o motivo. Encerrar pausa termina a pausa na hora, e a régua volta a cobrar a partir de hoje.
• Existe uma pausa por vez, sem histórico de pausas. Uma pausa nova gravada até 8 dias depois do fim da anterior conta como a mesma pausa: o início continua o da primeira. O autor e a data de cada mudança ficam na aba Histórico do contrato.

Cobrança depois da rescisão

A rescisão sozinha não para a régua. O que ela cobra depois da rescisão é uma escolha, com três opções:

Opção	O que a régua cobra do contrato rescindido
Não cobrar nada	Nada
Só as parcelas do acordo	Só as parcelas de acordo de débito
Tudo o que ficou em aberto	Tudo, como antes da rescisão

• O padrão da imobiliária fica no card Régua de cobrança da configuração. Sem escolha, vale Tudo o que ficou em aberto.

• No diálogo de rescisão, o campo Cobrança após a rescisão já vem com o padrão da imobiliária e pode ser trocado ali.

  

• Depois da rescisão, a escolha muda na ficha do contrato, em Alterar cobrança após a rescisão, sem motivo. O autor e a data ficam na aba Histórico.

  

Nota

Parcela de aluguel reaberta por estorno. Se você estorna a baixa do aluguel de uma competência posterior à rescisão, a parcela volta a Em aberto: volta à área do cliente e, conforme a opção acima, a régua pode cobrá-la. Ela fica assim até você decidir: baixar de novo ou Cancelar parcela. O cancelamento vale só para essa parcela, não tem volta, e a competência não fica livre. No contrato ativo, o aluguel em aberto continua sem esse botão.

Cobrar agora

Cobrar agora manda a mensagem na hora, sem esperar o envio automático. É a porta para a dívida que a régua automática não alcança, como o atraso antigo.

• No contrato, o botão fica na barra de ações da ficha. Escolha a mensagem: Parcelas (o padrão) ou Acordo de débito.
• Na estadia, fica no menu de ações.

A mensagem é a do degrau em que a parcela mais antiga em aberto está, com os valores de hoje. A partir dali, o envio automático segue a sequência sem repetir no mesmo dia.

O resultado mostra os enviados e os pulados, com o motivo. Quem já recebeu hoje pelo mesmo canal é pulado. O resultado pode vir sem nenhum enviado e sem nenhum pulado.

Quando o Cobrar agora é recusado

O diálogo mostra o motivo, quando:

• o contrato está pausado, com a data do fim da pausa;
• a cobrança depois da rescisão exclui aquela mensagem;
• não há parcela em aberto a cobrar, ou a parcela mais antiga ainda não chegou a nenhum degrau;
• outro Cobrar agora está em andamento para o mesmo contrato;
• o envio automático está em andamento para o mesmo contrato.

Para liberar, encerre a pausa ou troque a cobrança depois da rescisão, e clique de novo.

O Cobrar agora não respeita domingo nem feriado: é uma decisão de quem clica.

Consultar: Locação → Régua de cobrança

Em atraso

Um item por contrato ou estadia em atraso, inclusive quem nunca recebeu mensagem. É a lista que mostra quem precisa de um Cobrar agora.

• Vencidas: quantas parcelas e desde quando.
• Total com encargos: com multa e juros na data de hoje.
• Degrau corrente, a situação (cobrando, pausada, cobrança depois da rescisão) e o motivo, quando a régua não cobra aquele contrato.
• Último envio, por destinatário e canal, ou Nunca recebeu.

Envios

O registro de todos os envios, paginado e filtrável por mensagem. Pelo link Ver envios do contrato, da estadia ou do resultado do Cobrar agora, a lista abre já filtrada.

Cada linha mostra a data, o contrato ou a estadia, o degrau, o destinatário e o canal, o resultado, quem disparou (o nome de quem usou o Cobrar agora, ou o envio automático) e as parcelas citadas. Abra a linha para ver as parcelas com o valor afirmado na data do envio.

O registro é a prova da cobrança e fica guardado por 3 anos. Depois disso é apagado.

Base legal — Código Civil, art. 206, §3º, I. Prescreve “em três anos: I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos”. O registro fica guardado pelo mesmo prazo em que o aluguel pode ser cobrado, e a eliminação ao fim dele segue a LGPD, arts. 15 e 16, que mandam eliminar os dados quando o tratamento termina.

Base legal — Código Civil, art. 202. A mensagem da imobiliária não interrompe a prescrição: nenhum inciso do artigo trata de aviso extrajudicial do credor. Interrompe, pelo inciso VI, “qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor”, como o locatário que propõe um acordo.

O que a régua não faz

• Não gera link de pagamento, boleto nem PIX. A instrução de pagamento é texto livre.
• Não negativa nem protesta.
• Não confirma entrega nem leitura, nem no WhatsApp nem no e-mail.

Dúvidas frequentes

Cadastrei um contrato com atraso antigo. Por que a régua não cobrou? Porque a dívida anterior à régua não é cobrada sozinha (veja Dívida antiga não é cobrada sozinha). Use Cobrar agora; dali em diante a régua segue.

O locatário deve três meses. Ele recebe três mensagens? Não. Recebe uma mensagem por dia, com as três parcelas e o total.

O fiador recebe a cobrança do acordo de débito? Nunca. O acordo é um aditamento que o fiador não assinou (Súmula 214 do STJ).

O locatário pagou hoje de manhã e recebeu a cobrança. Por quê? A mensagem sai com a posição do momento do envio. Se a baixa foi registrada depois, a mensagem já tinha saído. O modelo do sistema traz a frase “Se o pagamento já foi feito, desconsidere esta mensagem”.

Posso cobrar num domingo? O envio automático não sai em domingo nem em feriado nacional. O Cobrar agora sai em qualquer dia.