Acordo de débito

O acordo de débito renegocia parcelas em aberto de um contrato de locação. O sistema calcula a dívida parcela a parcela, na data-base escolhida, e a divide em entrada e parcelas próprias. Quando o acordo é efetivado, as parcelas antigas deixam a inadimplência e a dívida passa a ser cobrada pelas parcelas do acordo. O acordo efetivado por engano pode ser cancelado enquanto não tiver movido dinheiro.

Esta página explica o fluxo completo e, junto de cada regra, o que a lei e o mercado dizem sobre ela. Para os demais caminhos de mudança do contrato, veja Aluguel e vencimento.

Cuidado

O texto sobre lei desta página é informativo e não substitui a orientação jurídica. Antes de cobrar judicialmente um acordo, fale com o advogado da imobiliária.

Quem pode usar

São duas permissões: consultar acordos e gerir acordos (criar, recalcular, lançar descontos e acréscimos, excluir, efetivar e cancelar).

Papel	Consultar	Gerir
Admin	Sim	Sim
Administrativo	Sim	Sim
Locação	Sim	Sim
Gerente	Sim	Não
Corretor	Não	Não

A tela não depende da permissão de consultar contratos, com uma exceção: incluir um lançamento exige também consultar contratos, porque a lista de tipos de detalhamento vem do catálogo da locação. Sem essa permissão, o seletor de tipo fica vazio. Nos papéis padrão isso não acontece, porque Locação, Administrativo e Admin têm as duas. Quem só consulta vê tudo em leitura.

Onde fica

Abra Locação → Acordos. A lista mostra o número do acordo, o imóvel e o contrato, o locatário, a situação, a data-base, o total acordado e quantas parcelas já foram pagas e quantas estão em aberto. O total acordado é o total a pagar, já com os descontos e acréscimos. Os filtros são por situação (Rascunho, Efetivado ou Cancelado) e por contrato.

O acordo tem três situações:

Situação	O que se pode fazer
Rascunho	Alterar, recalcular, ajustar, lançar descontos e acréscimos, gerar prévia, excluir e efetivar
Efetivado	Consultar, gerar o termo e a reemissão. Não se altera nem se exclui. Pode ser cancelado nas condições de Cancelar o acordo efetivado
Cancelado	Só consultar. Fica registrado, com a memória, os lançamentos e os documentos

Criar o rascunho

1. Em Acordos, clique em Novo acordo.

2. Busque o contrato por endereço, código do imóvel ou locatário. Aparecem os contratos com parcela em aberto, na prática os ativos e os encerrados.

3. Marque as parcelas do débito. Entram parcelas em aberto de aluguel, avulsas ou de outro acordo, vencidas ou não. Cobrança de estadia nunca entra.

   A lista vem em ordem de vencimento, a partir da mais antiga, e a seleção é contínua: marcar uma parcela marca também todas as anteriores; desmarcar uma desmarca as posteriores. Veja Por que o acordo não tem buracos.

4. Informe a data-base do cálculo (padrão: hoje; nunca futura), a quantidade de parcelas, o vencimento da primeira parcela e, se houver, o valor da entrada e o vencimento da entrada.

   

5. Clique em Criar rascunho. A ficha do acordo abre com a memória de cálculo e o parcelamento prontos.

Uma parcela pode estar em mais de um rascunho, para comparar propostas; só um a efetiva (veja Quando a efetivação é recusada). A data-base pode ser anterior a hoje, e o termo a declara. Salvar e recalcular refaz a memória e o parcelamento.

Por que o acordo não tem buracos

As parcelas do acordo formam um bloco contínuo, da mais antiga em aberto até a última que você escolher. Não é só a tela que se comporta assim: o sistema recusa um acordo com buraco, no rascunho e na efetivação, com a mensagem “A parcela nº X precisa entrar no acordo: as parcelas do acordo formam um bloco contínuo, desde a mais antiga em aberto, sem pular nenhuma.”

Na prática:

• marcar uma parcela marca todas as anteriores, desde a mais antiga em aberto;
• desmarcar uma desmarca as posteriores;
• parcela em que o locatário não deve nada fica fora do bloco — ela não poderia entrar no acordo de qualquer forma;
• deixar de fora as vencidas mais recentes é permitido. O bloco começa na mais antiga, não precisa ir até a última.

Quando você deixa vencidas de fora, o rascunho avisa — ao salvar e de novo na confirmação da efetivação:

O aviso não impede nada: ele existe porque a parcela de fora continua cobrando.

A razão de não deixar a antiga para trás

Pular a parcela mais antiga parece detalhe de tela, mas custa caro:

• Perde o fundamento do despejo. A parcela antiga fora do acordo continua em mora, e a mora é o que sustenta a ação de despejo por falta de pagamento (Lei 8.245/1991, art. 62).
• Continua prescrevendo. Só a dívida reconhecida no termo tem a prescrição interrompida (Código Civil, arts. 202, VI, e 206, §3º, I). A que ficou de fora segue correndo o prazo.
• Trava a baixa dos meses seguintes e mantém a régua de cobrança acionada por ela.
• A lei escolhe por você. Sem indicação de qual dívida está sendo quitada, o pagamento é imputado na mais antiga (Código Civil, art. 355) — ou seja, o acordo que pulou a antiga não faz o que as partes combinaram.

Percentuais do acordo

Multa, juros ao mês, dias de tolerância e honorários vêm das cláusulas do contrato e podem ser alterados no rascunho. Eles valem para o cálculo e também para o atraso das parcelas do acordo. A base da multa e dos juros, a regra da taxa de administração e o índice da correção vêm do contrato e não se alteram no acordo.

A memória de cálculo

A memória é a conta feita parcela a parcela, na data-base. Em cada linha, subtotal = principal corrigido + multa + juros + honorários, e a soma dos subtotais é o total do débito. Havendo descontos e acréscimos, o rodapé mostra também a soma deles e o total a pagar, que é o total acordado.

Base legal — CPC, art. 524. Na cobrança judicial, o credor apresenta demonstrativo discriminado e atualizado do crédito com o índice de correção monetária adotado, os juros aplicados e as respectivas taxas, o termo inicial e o termo final dos juros e da correção, a periodicidade da capitalização dos juros, se for o caso, e os descontos obrigatórios realizados. A memória guarda exatamente esses dados, por parcela, para que o acordo possa virar esse demonstrativo sem refazer a conta.

Mercado. O débito é apresentado consolidado mês a mês, com os encargos de cada parcela e o total na data.

Principal

É o total devido pelo locatário na parcela de origem.

Parcela de contrato com desconto de pontualidade entra pelo valor cheio. Sob a parcela, a memória declara “Desconto previsto, não aplicado”, com o valor e o prazo, sem abater nada do principal.

Correção monetária

É sempre calculada, pelo índice do contrato. Quando o contrato não tem índice com série publicada (percentual fixo ou sem reajuste), usa o IPCA.

• Período: os meses inteiros depois do mês do vencimento até o mês anterior ao da data-base, sem proporção de dias. É o que a linha mostra, por exemplo IGP-M · 01/06/2023 a 31/08/2026 para uma parcela vencida em 05/05/2023 e data-base em 17/09/2026.
• Mês ainda não publicado: a correção para no último mês publicado, e a memória avisa qual mês ficou de fora.
• Índice negativo: entra mês a mês, mas o fator acumulado nunca fica abaixo de 1. A dívida corrigida nunca fica menor que o valor nominal.
• Série indisponível: o cálculo e a efetivação são recusados, com a orientação de tentar mais tarde.

Base legal. O Código Civil, art. 389, com a redação da Lei 14.905/2024, manda aplicar o IPCA quando o índice de atualização não foi convencionado nem está previsto em lei. O STJ (REsp 1.361.191-RS, repetitivo, e REsp 1.265.580-RS) não admite que a deflação reduza o valor nominal da dívida, e daí vem o piso do fator.

Base da multa e dos juros

É cláusula do contrato, com duas opções:

Opção	Sobre o que incidem multa e juros
Principal corrigido (cálculo judicial) — padrão	Principal + correção
Principal sem correção	Só o principal nominal

O padrão segue o cálculo judicial, em que a multa e os juros incidem sobre o débito atualizado. A opção vale só para o acordo: a baixa comum da parcela continua sem correção monetária.

Multa e juros

Seguem a mesma fórmula da baixa da parcela: tolerância em dias, multa uma vez e juros simples por dia de atraso até a data-base, com o mês de 30 dias. A coluna Juros mostra os dias contados.

Parcela com vencimento em sábado, domingo ou feriado nacional não tem encargo até o primeiro dia útil seguinte ou até o fim da tolerância, o que for maior. Passado isso, os juros contam desde o vencimento original. É a mesma regra da baixa: veja Vencimento em dia não útil.

Os juros são os do contrato. O Código Civil, art. 406, com a Lei 14.905/2024, define a taxa legal que vale quando os juros não foram convencionados.

Origem coberta por garantia de repasse. Na parcela que tem garantia de repasse, a correção, a multa e os juros vão para a imobiliária, qualquer que seja a opção Multa e juros para a imobiliária do contrato: o locador já recebeu o aluguel, e quem carregou o atraso foi ela. No acordo que mistura parcelas cobertas e não cobertas, a imobiliária é reembolsada primeiro, e o locador recebe das parcelas do acordo só o que passar do que já recebeu de garantia. A multa e os juros da parcela do próprio acordo, em atraso, seguem a cláusula do acordo.

Taxa de administração

A coluna Taxa adm. mostra a parte da imobiliária dentro do principal: ela não soma ao subtotal. Por padrão, é só a taxa da parcela de origem, reproduzida em proporção, sem incidir sobre correção, multa e juros.

Se o imóvel (e o contrato) tiver ligada a cláusula Taxa de administração sobre correção, multa e juros do acordo e a taxa for em percentual, o percentual incide também sobre a correção e sobre a multa e os juros que pertencem ao locador.

Base legal — Lei 8.245/1991, art. 22, VII. “O locador é obrigado a: (…) pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações (…)”. A lei atribui a taxa ao locador e não fixa a base de cálculo. Como ela é silente, a base fica a cargo do contrato de administração entre a imobiliária e o locador, e por isso a inclusão dos encargos é uma opção configurável no imóvel, com padrão não.

Mercado. A taxa de administração é calculada sobre o aluguel recebido.

Honorários advocatícios

São um percentual do contrato (padrão 10%) sobre o débito atualizado: principal, correção, multa e juros, já com os ajustes e antes dos descontos e acréscimos. Ficam para a imobiliária e podem ser alterados no rascunho.

Base legal — Lei 8.245/1991, art. 62, II, d. Na ação de despejo por falta de pagamento, o locatário e o fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado, incluídos “as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa”. A regra é da purgação da mora na ação de despejo. No acordo extrajudicial, o sistema usa o mesmo percentual por analogia, como padrão. A ressalva “se do contrato não constar disposição diversa” é o fundamento de o percentual ser cláusula do contrato, que nasce da configuração da agência e pode ser alterada.

No acordo de acordo, os honorários não incidem sobre os honorários que a parcela de origem já cobra.

Ajustar multa, juros e honorários

No rascunho, cada linha da memória tem Ajustar. Informe os valores acordados e o motivo, que é obrigatório.

A memória guarda o calculado e o ajustado lado a lado, com o motivo e quem ajustou, e recalcula os honorários sobre o valor ajustado. O ajuste sobrevive ao Recalcular. Restaurar calculado desfaz o ajuste daquela linha.

Mercado. O desconto negociado costuma recair sobre os encargos (multa e juros), e não sobre o principal. Para um desconto global ou em valor, sem mexer linha a linha, use Descontos e acréscimos.

Parcelamento

O parcelamento é a entrada, opcional e com vencimento próprio, mais N parcelas mensais.

• N é livre: cinco aluguéis atrasados podem virar dez parcelas.
• Sem juros do parcelamento: o total menos a entrada é dividido em partes iguais, e a última parcela absorve a diferença de arredondamento.
• Vencimentos independentes da vigência: as parcelas podem vencer depois do fim do contrato ou de uma rescisão.
• A entrada não pode vencer depois da primeira parcela.
• Cada parcela é repartida entre locador e imobiliária na mesma proporção da dívida de origem, fechando ao centavo. Os descontos e acréscimos vêm por cima dessa divisão, na parte que o tipo de cada lançamento indica.

Base legal. Parcelar a dívida é liberalidade do credor: ninguém é obrigado a aceitar pagamento em partes do que se deve por inteiro.

Mercado. A renegociação usual é entrada mais parcelas.

Descontos e acréscimos

No rascunho, o bloco Descontos e acréscimos recebe lançamentos sobre o que o locatário paga: um desconto global, um desconto só na entrada, custas a cobrar. Cada lançamento pode ser incluído, alterado e excluído só no rascunho. No efetivado e no cancelado, o bloco é só leitura.

1. Em Descontos e acréscimos, clique em Incluir lançamento.

2. Escolha o tipo de detalhamento. Logo abaixo aparece quem concede e quem recebe, por exemplo Locador → Locatário.

3. Informe o valor e, em Onde cai, a parcela ou o rateio.

4. Escreva o motivo, obrigatório, com até 200 caracteres, e clique em Salvar lançamento. O parcelamento e os totais são recalculados.

   

O tipo decide o efeito

O lançamento não tem configuração própria: tudo vem do tipo de detalhamento escolhido.

• Quem concede e quem recebe é a direção do tipo (pagador → beneficiário). O desconto sai inteiro de quem concede:

  Tipo	Direção	De onde sai
  Desconto	Locador → Locatário	Do locador: reduz o repasse dele
  Desconto (imobiliária)	Imobiliária → Locatário	Da receita da imobiliária

• Taxa de administração: acompanha o lançamento quando o tipo tem ligada a opção Entra na taxa de administração e a taxa do contrato é em percentual. O desconto reduz a taxa e o acréscimo aumenta. Os dois descontos acima vêm com essa opção desligada: por padrão, a taxa não muda.

• Multa e juros da parcela do acordo em atraso: incidem também sobre o lançamento quando o tipo tem ligada a opção Entra na multa e nos juros de atraso. Os dois descontos acima vêm com ela ligada.

• A imobiliária pode criar tipos próprios em Configurações da Agência → Tipos de detalhamento, com as opções que quiser. Qualquer tipo que possa ser lançado à mão serve, inclusive acréscimo, como custas.

Onde cai

Opção	O que acontece	Exemplo
Uma parcela (a entrada ou a parcela N)	O valor inteiro cai nessa parcela	R$ 100 só na primeira parcela
Ratear entre todas as parcelas	O valor é dividido entre as parcelas mensais, sem a entrada; a última absorve o arredondamento	R$ 1.000 em 10 parcelas = R$ 100 em cada

Desconto na entrada é sempre lançado na própria entrada: o rateio nunca chega a ela.

Honorários

Os honorários incidem sobre o débito antes dos lançamentos: um desconto não reduz os honorários sozinho. Para reduzi-los, há três caminhos:

• alterar o percentual de honorários do rascunho, em Percentuais do acordo;
• lançar um Desconto (imobiliária) em valor;
• ajustar os honorários de uma linha da memória, em Ajustar multa, juros e honorários.

Quando o lançamento é recusado

O sistema recusa o lançamento, com a explicação no próprio diálogo, quando:

• a parcela ficaria sem valor a pagar pelo locatário;
• a parte de quem concede (locador ou imobiliária) ficaria negativa na parcela;
• a taxa de administração ficaria negativa na parcela;
• a parcela escolhida não existe no parcelamento;
• o valor rateado é pequeno demais para a quantidade de parcelas e não fecha ao centavo.

Onde o lançamento aparece

• No parcelamento, em cada parcela onde cai.

• Na memória de cálculo, no rodapé: o total do débito, os descontos e acréscimos e o total a pagar.

  

• Na prévia e no termo, como “descontos e acréscimos”, e o total do termo é o total a pagar.

• Na aba Histórico do contrato, na fonte Acordo: a inclusão, a alteração e a exclusão, com o autor.

• Na efetivação, cada lançamento vira um detalhamento da parcela onde cai, com o motivo como descrição.

Base legal — CPC, art. 524, VI. O demonstrativo do crédito aponta os descontos obrigatórios realizados. Por isso a memória, a prévia e o termo mostram os lançamentos à parte, e não misturados ao cálculo de cada parcela de origem.

Base legal — mandato (Código Civil, art. 661). O desconto sobre o dinheiro do locador é uma transação que a imobiliária faz como mandatária dele. O sistema pede só o motivo e não registra a autorização do locador: guarde essa autorização fora do sistema.

Mercado. O desconto negociado costuma recair sobre os encargos (multa e juros).

Prévia do acordo

No rascunho, o card Documentos tem Gerar prévia. A prévia é a proposta que vai ao locatário para avaliação e fica como prova da negociação, inclusive em juízo.

• Sai só em PDF.
• Leva a marca “PRÉVIA — proposta para avaliação, sem valor de confissão de dívida” no topo e no rodapé de cada página. A marca não pode ser removida pelo modelo nem pela edição do texto.
• Não vai para assinatura eletrônica, nem depois que o acordo é efetivado.
• É apagada junto se o rascunho for excluído.
• O rascunho não aceita anexo de arquivo de fora: gere a prévia, ou anexe depois da efetivação.

O modelo que já vem pronto é o Termo de acordo e confissão de dívida (modelo LabImob). O mesmo modelo serve para a prévia e para o termo formal: o que muda é o título e a marca.

Efetivar

1. Na ficha do rascunho, clique em Efetivar.

2. Confira o total acordado, que é o total a pagar, já com os descontos e acréscimos, e o parcelamento. Se o contrato tem fiador, aparece o aviso de que o termo precisa da anuência dele.

   

3. Clique em Efetivar acordo.

Na efetivação:

• as parcelas de origem passam à situação Renegociada;
• os repasses pendentes delas são cancelados, e o adiantamento que já foi pago ao locador vira excesso a descontar, como no cancelamento de parcela. O repasse de garantia de repasse é a exceção: ele permanece, inclusive o que ainda não foi pago ao locador;
• nascem as parcelas do acordo, com os descontos e acréscimos lançados nelas;
• a memória fica imutável.

Para desfazer um acordo efetivado por engano, veja Cancelar o acordo efetivado. O cancelamento só é aceito enquanto o acordo não moveu dinheiro.

Base legal — fiador. O Código Civil, art. 366, exonera o fiador da novação feita sem o seu consenso com o devedor principal, e a Súmula 214 do STJ diz que o fiador na locação não responde por obrigações de aditamento a que não anuiu. Por isso o aviso não bloqueia a efetivação, mas o termo traz o fiador como anuente.

Mercado. O acordo é feito por escrito, com a assinatura do fiador.

Quando a efetivação é recusada

A efetivação refaz a conta com os mesmos dados e a compara com a memória gravada. Se qualquer coisa mudou desde o cálculo, ela é recusada e lista o que mudou. Por exemplo:

• parcela de origem alterada, baixada, cancelada, excluída ou renegociada por outro acordo;
• vencimento ou item da parcela;
• cláusula do contrato (base, taxa sobre os encargos, índice);
• índice publicado depois do cálculo.

Clique em Recalcular, confira a memória nova e efetive de novo. O recálculo pede a data-base, refaz a memória com as cláusulas atuais do contrato e mantém os ajustes com motivo. A efetivação também é recusada se algum vencimento do parcelamento já passou. A regra garante que ninguém efetive números que não viu.

Excluir o rascunho

Excluir apaga o rascunho, a memória e as prévias geradas sobre ele. A exclusão fica registrada, como a criação, os ajustes (valor, motivo e autor), os descontos e acréscimos, o recálculo, a efetivação e o cancelamento: tudo entra na trilha de auditoria e na aba Histórico do contrato, com a fonte Acordo.

Depois da efetivação

A ficha do acordo efetivado mostra quem efetivou e quando, as condições usadas e a memória somente leitura.

Parcelas do acordo

O card Parcelamento passa a mostrar as parcelas reais, com número, vencimento, valor, situação e baixa.

As parcelas do acordo são parcelas da locação de natureza Acordo, ligadas ao contrato e ao acordo, sem competência: a lista mostra o vencimento no lugar.

• Baixa, repasse ao locador e demonstrativo funcionam como em qualquer parcela. A baixa continua na tela de parcelas.
• Cobrança: a régua de cobrança manda uma mensagem própria para as parcelas do acordo, separada da mensagem do aluguel. O fiador nunca recebe essa mensagem, porque não anuiu ao acordo (Súmula 214 do STJ).
• Atraso: a parcela do acordo vencida gera multa e juros com os percentuais e a tolerância do acordo.
• Baixa a menor: o que faltou é lançado pelo sistema na próxima parcela em aberto do mesmo acordo. Na última parcela não há para onde levar: a diferença fica visível, e o caminho é uma parcela avulsa ou um novo acordo.
• Cancelamento: a parcela do acordo pode ser cancelada sozinha, como a avulsa.
• Rescisão: a rescisão do contrato não apaga parcela de acordo. Se for preciso, o cancelamento é manual. O que a régua continua cobrando depois da rescisão é escolha da imobiliária, e uma das opções é cobrar só as parcelas do acordo (veja Cobrança depois da rescisão).

Mercado. O vencimento antecipado de todas as parcelas quando uma atrasa é cláusula usual. Aqui ela é opcional no modelo do termo e não tem automação: o sistema não vence as parcelas seguintes nem tira desconto sozinho.

Parcela renegociada

Renegociação não é quitação. A parcela de origem não foi paga: o débito dela passou às parcelas do acordo.

• Não recebe baixa nem repasse manual e não se cancela sozinha. Volta a Em aberto só pelo cancelamento do acordo que a renegociou.
• Sai da inadimplência. Quem entra, se atrasar, é a parcela do acordo.
• Não trava a baixa das competências seguintes.
• Sai do faturado do painel, como a cancelada. O valor renegociado é faturado pelas parcelas do acordo, no mês do vencimento de cada uma.
• No relatório de recebimentos continua listada, com a situação, o devido e o recebido, e saldo zero.

Na ficha do contrato e na consulta de parcelas, a parcela do acordo mostra Acordo nº N com link para o acordo, para quem pode consultar acordos. E o contrato com acordo efetivado não pode ser cancelado: o caminho é a rescisão, que preserva a dívida renegociada. Cancelado o acordo, a trava some se o contrato não tiver outro acordo efetivado.

Cancelar o acordo efetivado

O cancelamento desfaz um acordo efetivado por engano, enquanto ele não moveu dinheiro. Não é a saída para o acordo que o locatário descumpriu: nesse caso, o caminho é a rescisão ou um novo acordo.

Quem pode gerir acordos vê o botão Cancelar acordo na ficha do acordo efetivado. O motivo é obrigatório.

Quando é aceito

Todas as condições abaixo precisam valer. Se uma falhar, o sistema diz qual:

• nenhuma parcela do acordo tem baixa, integral ou parcial. Parcela do acordo cancelada sozinha não impede;
• nenhuma parcela do acordo foi renegociada num acordo seguinte;
• nenhum repasse nasceu das parcelas do acordo;
• nenhuma parcela de origem tem repasse, em qualquer situação. Isso inclui o repasse de garantia de repasse: o acordo de parcela coberta não se cancela, e a saída é a rescisão ou um novo acordo;
• nenhuma parcela de aluguel ou avulsa do contrato está paga com competência posterior à mais antiga das parcelas de origem;
• todas as parcelas de origem ainda existem e continuam renegociadas;
• o termo do acordo não está em assinatura nem assinado.

Não há prazo: valendo as condições, o acordo pode ser cancelado a qualquer tempo.

O que acontece

• O acordo passa a Cancelado, com a data, o autor e o motivo. Ele não é apagado, e a numeração não se reusa.
• As parcelas do acordo em aberto são canceladas.
• As parcelas de origem voltam a Em aberto, com os valores e os vencimentos originais, e podem entrar num acordo novo.
• A memória, os lançamentos e os documentos ficam presos ao acordo cancelado. O card Documentos deixa de oferecer Gerar documento, e os documentos já gerados continuam listados.
• Ninguém é avisado: nem o locatário nem o locador.

Nas leituras, as parcelas de origem voltam à inadimplência e ao faturado do painel. As parcelas do acordo saem, como qualquer parcela cancelada.

Cuidado

Cancelar no sistema não desfaz juridicamente um termo assinado fora dele. Nesse caso, fale com o advogado da imobiliária.

Acordo de acordo

Uma parcela de acordo em aberto pode entrar em novo acordo, como uma de aluguel. Na lista de parcelas do novo rascunho, ela aparece com a natureza Acordo e o número do acordo de origem.

A cadeia fica rastreável: cada parcela aponta para o acordo que a criou e, quando renegociada, para o que a absorveu. Os honorários do novo acordo não incidem sobre os honorários já cobrados na parcela de origem.

Quando a origem do primeiro acordo tinha garantia de repasse, a cobertura acompanha em proporção: o novo acordo reconhece como coberta a parte da parcela de acordo que veio de origem coberta, até chegar à parcela de aluguel de origem.

Termo formal e reemissão

Com o acordo efetivado, o card Documentos passa a ter Gerar documento e Anexar documento. No acordo cancelado, Gerar documento some, e os documentos já gerados continuam listados. No campo Documento, escolha a variante:

Variante	O que sai
Termo original	A dívida, a memória e o parcelamento, como foram acordados
Posição de pagamentos de hoje	O mesmo, mais a posição de pagamentos do dia da emissão

O termo formal sai em PDF, DOCX ou ODT. Só o PDF vai para assinatura. Os signatários sugeridos são locatário, fiador (se houver), locador e corretor, e a lista é editável no envio (veja Gerar documento e enviar para assinatura).

A posição de pagamentos

A posição é sempre a do dia em que o documento é emitido, sem data escolhida. O pedido é emitir o que foi pago até aquele momento. Uma posição em data passada contaria em dobro o resíduo de baixa a menor, que já foi levado para a parcela seguinte.

• Lista todas as parcelas do acordo: pagas, em aberto, canceladas e renegociadas, com vencimento, situação, data e valor da baixa.
• Saldo = soma das parcelas em aberto. Canceladas e renegociadas ficam fora do saldo.
• O documento declara que o saldo não inclui multa e juros de atraso ainda não lançados.
• Só existe para o acordo efetivado.

O que o termo declara

• Confissão de dívida sem ânimo de novar. Pelo Código Civil, art. 361, sem ânimo de novar, a nova obrigação apenas confirma a primeira. O termo declara isso para que o acordo não extinga a dívida original nem as garantias dela.
• Fiador como anuente, pelo art. 366 do Código Civil e pela Súmula 214 do STJ (veja Efetivar).
• Vencimento antecipado opcional no modelo, sem automação.

Assinatura eletrônica sem testemunhas

Base legal — CPC, art. 784, III e §4º. O documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas é título executivo extrajudicial (inciso III). O §4º, incluído pela Lei 14.620/2023, diz: “Nos títulos executivos constituídos ou atestados por meio eletrônico, é admitida qualquer modalidade de assinatura eletrônica prevista em lei, dispensada a assinatura de testemunhas quando sua integridade for conferida por provedor de assinatura.”

Por isso o termo assinado pela plataforma de assinatura vale como título executivo sem testemunhas. As duas turmas de direito privado do STJ sustentam essa leitura:

• REsp 2.205.708-PR (4ª Turma, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 04/11/2025, Informativo 871): o juiz não pode afastar de ofício a eficácia do título por falta de certificação ICP-Brasil. Quem aceitou o meio de assinatura é quem pode contestar a autenticidade, na defesa.
• REsp 2.159.442-PR (3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2024): a assinatura feita em plataforma privada, fora da ICP-Brasil, é válida. Negar validade só pela falta de credenciamento é formalismo excessivo.
• REsp 1.495.920/DF (3ª Turma, 2018): antes da lei, já dispensava testemunhas em contrato eletrônico com assinatura digital.

Cuidado

Ressalva: a prova de quem assinou. O risco não é a falta de testemunhas. Se o locatário ou o fiador contestar a autoria, cabe à imobiliária provar quem assinou, e tribunais estaduais já negaram executividade quando as assinaturas não puderam ser confirmadas.

• A prova é o registro de assinatura do provedor. Ele já vem na última página do PDF assinado que o sistema guarda (Relatório de Assinaturas), com o hash do documento, e, por signatário, data e hora, IP, dispositivo e e-mail. Guarde esse PDF: não é preciso baixar nada à parte.
• A autenticação de cada signatário é pelo código único enviado ao e-mail dele. Não há SMS, selfie nem certificado digital.
• Para reforçar a prova, inclua duas testemunhas na lista de signatários antes de enviar. A presença delas não prejudica o título.

Na dúvida sobre um caso concreto, consulte o advogado da imobiliária.

As três cláusulas novas

Cláusula	Onde nasce	Padrão	Por quê
Base da multa e dos juros no acordo	Configuração de locação da agência → contrato	Principal corrigido (cálculo judicial)	Decisão: segue o cálculo judicial
Honorários advocatícios (%)	Configuração de locação da agência → contrato	10%	Lei 8.245/1991, art. 62, II, d
Taxa de administração sobre correção, multa e juros do acordo	Imóvel → contrato	Não	A lei é silente sobre a base; decide o contrato de administração

As duas primeiras valem para qualquer contrato da agência, por isso moram na configuração. A terceira depende do contrato de administração com cada locador, por isso mora no imóvel. Em todas, o contrato copia o valor na criação, e mudar a configuração ou o imóvel não altera contrato já registrado. Fora do rascunho, alterar a cláusula no contrato exige a permissão de alterar cláusula de contrato efetivado.

Configuração da agência — em Configurações da Agência → Locação → Padrões do contrato:

Contrato — na aba Financeiro da ficha, bloco Acordo de débito:

Imóvel — na aba Financeiro do cadastro, bloco Comissões, junto da taxa de administração:

Dúvidas frequentes

Dá para desfazer um acordo efetivado? Sim, pelo cancelamento, enquanto nenhuma parcela do acordo tiver baixa nem repasse e as demais condições valerem. Se o locatário descumpriu o acordo, o caminho é outro: as parcelas do acordo em aberto podem entrar num novo acordo.

Como dou um desconto sobre o total, e não linha a linha? Com um lançamento em Descontos e acréscimos, rateado entre as parcelas. O tipo Desconto sai do locador, e o Desconto (imobiliária) sai da imobiliária.

O locatário atrasou uma parcela do acordo. O que acontece? A parcela vencida cobra multa e juros pelos percentuais do acordo e entra na inadimplência. A régua de cobrança avisa o locatário pela mensagem do acordo. Nada vence antes da hora automaticamente.

Por que a prévia não pode ser assinada? Porque é proposta, não confissão de dívida. O documento assinável é o termo formal, com os números que foram de fato efetivados.