DIMOB

A DIMOB é a declaração anual em que a imobiliária conta à Receita Federal quanto cada inquilino pagou a cada dono de imóvel no ano, quanto a imobiliária recebeu de comissão e quanto de imposto de renda foi descontado. Ela é obrigatória para quem intermedeia locação — o que inclui praticamente toda imobiliária que administra aluguel.

O sistema monta e emite o arquivo que o programa da Receita importa. Quem transmite a declaração continua sendo a imobiliária, pelo programa oficial, com certificado digital.

Prazo: último dia útil de fevereiro do ano seguinte.

Multas (IN RFB 1.115/2010, art. 4º, na redação da IN 2.218/2024):

Situação	Multa
Entrega fora do prazo — empresa em início de atividade	R$ 500,00 por mês
Entrega fora do prazo — demais empresas	R$ 1.500,00 por mês
Não atender intimação da Receita	R$ 500,00 por mês
Informação omitida, inexata ou incompleta	3% do valor das transações, no mínimo R$ 100,00

Sem nenhuma operação no ano, a imobiliária está desobrigada — e o sistema não gera declaração vazia, justamente para não criar a obrigação de retificar depois.

Quem pode usar

Gestores e administradores da imobiliária. A DIMOB tem item próprio no menu Locação.

O que precisa estar cadastrado, e por quê

A declaração é montada um ano depois, com o que estiver no cadastro. Por isso a efetivação do contrato passou a exigir tudo o que a DIMOB vai pedir — é mais barato resolver na assinatura do que em fevereiro.

O que é exigido	Por que a Receita precisa
CPF ou CNPJ do dono	A ficha identifica o dono pelo documento; ele não tem alternativa no leiaute
CPF ou CNPJ do inquilino, ou a marca de que ele mora fora	Só o campo do inquilino aceita a sigla NDP, usada para quem não é domiciliado no Brasil. O campo do dono não aceita
Data de assinatura do contrato	A declaração informa a data do contrato original, mesmo que a locação tenha começado anos antes
Endereço e CEP do imóvel	Vão na ficha, e o programa da Receita critica CEP contra município
Município com código da DIMOB	A declaração usa um código de quatro dígitos, que não é o código do IBGE. Município sem esse código impede a efetivação
Se o imóvel é urbano ou rural	É campo obrigatório da ficha
Dados do declarante	É a imobiliária que assina a declaração

A data de assinatura

Fica na aba do contrato. Pode ficar em branco no rascunho, é exigida na efetivação e não muda depois: ela é a data do contrato original.

Os contratos que já existiam quando esse campo nasceu receberam a data de início como data de assinatura.

Urbano ou rural

Fica no endereço do imóvel, no cadastro e na edição:

Os dados do declarante

Ficam na configuração da locação, aba Fiscal. São exigidos para gerar a declaração:

O CNPJ é o da matriz: é ela que declara, por todos os estabelecimentos.

Município sem código: Boa Esperança do Norte (MT)

O município de Boa Esperança do Norte (MT), código 1182, existe na tabela do programa da Receita mas ainda não tem linha na tabela oficial de municípios usada pelo sistema. Enquanto isso não mudar, contrato de imóvel nesse município não passa na efetivação. Se você tem um caso assim, fale com o suporte antes de tentar efetivar.

O ciclo da declaração

São três atos, e nenhum pula o anterior.

1. Gerar — o sistema copia para a declaração do ano tudo o que ele sabe: o cabeçalho do declarante e uma linha por par de dono e inquilino, com os doze meses de aluguel, comissão e imposto.

   

2. Manter — você inclui, altera e exclui linhas da declaração guardada. Cada ato fica no histórico, com quem fez e quando.

3. Emitir — o arquivo é escrito a partir da declaração guardada, nunca direto dos dados. É isso que faz seus ajustes sobreviverem à emissão.

Gerar de novo descarta os ajustes

Se você gerar a declaração do ano outra vez, o sistema apaga todas as linhas e as reescreve com o que existe hoje. Por isso ele pede confirmação:

• os ajustes manuais se perdem;
• o número do recibo é preservado — ele é fato da entrega à Receita, não da cópia dos dados;
• o histórico registra um evento: quem gerou de novo e quando.

A manutenção das linhas

A aba Linhas mostra a declaração guardada. O que você vê ali é exatamente o que vai para o arquivo.

Abrindo uma linha, aparecem todos os campos — inclusive os doze meses:

Cuidado

O ajuste vale só para o arquivo da Receita. Ele não volta para o contrato, para a parcela nem para o repasse — e a responsabilidade pelo que foi declarado passa a ser da imobiliária.

Duas coisas que costumam assustar e são normais:

• os nomes e o endereço saem sem acento e cortados no tamanho que o leiaute permite (60 posições). Não é erro de cadastro: é o formato que a Receita aceita. Se o corte ficou ruim, corrija ali mesmo;
• valores negativos saem zerados — a ficha não admite valor negativo.

Como os números são montados

Para conferir a declaração, ajuda saber as regras que o sistema seguiu:

Regra	O que significa
Um registro por dono	Imóvel com vários donos gera uma linha para cada um, com a cota dele
Dono que saiu do contrato	Cada parcela vai para o dono e a cota gravados na baixa (ou no repasse de garantia), não para quem é dono no dia em que a declaração roda. O dono que saiu no meio do ano continua declarado pelo que recebeu, e quem entrou, pelo que passou a receber. A parcela que o inquilino pagou e cujo repasse estava pendente entra pelo mês da baixa. Veja Partes do contrato
Par de pessoas, não contrato	Vários contratos entre o mesmo dono e o mesmo inquilino saem somados, com o número e a data do contrato mais antigo
O mês	É o menor entre a data em que o inquilino pagou e a data em que o dono foi adiantado. A garantia de repasse conta como adiantamento: vale a data em que o repasse foi pago ao dono
A parcela coberta sem baixa	Entra na declaração mesmo sem pagamento do inquilino, no mês do repasse de garantia, com imposto retido zero. Parcela cancelada não entra
A parcela de acordo	A parcela de acordo paga não declara de novo a parte coberta pela garantia: o principal do dono e as taxas reproduzidas saem da declaração. Multa, juros, correção das origens não cobertas e honorários entram inteiros, no mês do pagamento
A comissão	É tudo o que a imobiliária recebeu, menos a fração da taxa de administração que incidiu sobre multa e juros
O aluguel do ano	É o total pago pelo inquilino, sem nenhuma dedução. Na parcela coberta por garantia de repasse e ainda não paga, é o aluguel dos itens da própria parcela

A base da DIMOB não é a base do imposto

No imposto de renda, IPTU e condomínio pagos pelo inquilino ficam fora da conta. Na DIMOB, eles entram no valor declarado, e a taxa de administração não desconta. As duas bases são diferentes por determinação da própria Receita — não é inconsistência do sistema.

Emitir o arquivo

A emissão sai sempre da declaração guardada, e traz dois avisos obrigatórios:

Importar apaga a declaração inteira

A importação substitui a declaração que estiver no programa da Receita — não soma, não completa. O arquivo do sistema traz apenas a ficha de Locação.

Se a imobiliária também tem venda a declarar no ano, a ordem é: importe primeiro os aluguéis e digite as vendas depois. Importar por cima apaga o que já foi digitado.

O programa da Receita aceita os anos-calendário de 2015 a 2026.

Quando falta alguma coisa na linha

Se uma linha estiver sem documento, sem urbano/rural, sem CEP, sem código do município ou sem UF, a emissão avisa, dizendo o que falta, e mesmo assim gera o arquivo. O sistema não bloqueia porque quem recusa é o programa da Receita — e o aviso serve para você corrigir antes de transmitir.

Retificar e cancelar

O que você quer fazer	Como se faz
Corrigir uma declaração já entregue	Grave o número do recibo da entrega original e emita de novo. Não existe “enviar só a correção”: a retificadora substitui a declaração inteira
Tirar uma linha que não devia estar lá	Exclua a linha e emita de novo. Excluir é deixar de enviá-la — o efeito só acontece na próxima entrega
Cancelar a declaração entregue	Emita sem nenhuma linha, com o recibo informado. O sistema pede confirmação explícita, e sem recibo essa emissão é recusada

Guardar o recibo é o que transforma a próxima emissão em retificadora — não existe retificadora sem recibo.

CNPJ com letras

Desde 2026 o CNPJ pode ter letras. O sistema aceita esse formato no cadastro e o escreve no arquivo com as letras, inclusive no CNPJ do declarante.

O programa da Receita, na versão 2.8g, ainda recusa esse arquivo — e o sistema avisa na emissão.

Foi escolha deliberada: tirar as letras faria o arquivo ser aceito com um CNPJ diferente do real, o que é informação inexata sujeita à multa de 3%. É preferível o arquivo recusado, com o motivo explicado, a um arquivo aceito com o dado errado.

O comprovante para locador e locatário

A declaração gerada também vira o comprovante anual de rendimentos de aluguéis: um documento por pessoa, por ano e por papel, com o que a imobiliária declarou dela mês a mês. A imobiliária o emite em Relatórios da locação, aba Extratos, e o locador e o locatário o baixam sozinhos na área do cliente.

• O comprovante lê a declaração guardada, com os ajustes manuais — não o que foi pago. Por isso pode divergir do extrato anual, e o rodapé traz a data da geração.
• Gerar a declaração de novo muda o comprovante: a próxima emissão já sai com as linhas reescritas.
• O comprovante do locatário sai sem a comissão.
• O locatário que aparece como não domiciliado no país, sem CPF, não tem comprovante.

O detalhe está em Área do cliente.

Interpretações do sistema

Pontos em que a norma não resolve e o sistema adotou a leitura mais conservadora:

• a temporada entra na DIMOB. A norma não inclui nem exclui a locação por temporada; o sistema declara;
• na temporada, a ficha sai com o número do contrato em branco e a data do check-in. Não havendo contrato formal, a Receita manda informar “a data da operação”, e o check-in é a data que o operador confere no cadastro;
• com mais de um inquilino vigente, a linha sai no primeiro. A ficha admite um inquilino só, e informar dois seria inventar um campo que o leiaute não tem;
• a conferência de CEP contra município acontece na efetivação, não na emissão. Se o endereço do imóvel mudar depois, a crítica só aparecerá na importação;
• a parcela coberta por garantia de repasse que o inquilino não pagou é declarada. A norma fixa o mês da antecipação (P&R 70 da Receita), mas não o valor de uma parcela nunca paga. O sistema a informa no mês do repasse, com imposto retido zero;
• a parcela de acordo paga depois da garantia não declara de novo a parte coberta. Para o mesmo aluguel não sair duas vezes, a parte das origens cobertas é cortada por componente. Nenhuma fonte trata esse caso;
• o extrato do locador usa o mesmo mês da DIMOB. O mês do rendimento no extrato que apoia o carnê-leão não é fixado pela norma para a antecipação ao locador.

Os três últimos pontos, e a base de cada um, estão em Garantia de repasse.

Dúvidas frequentes

Gerei a declaração e um contrato não apareceu. Por quê? A DIMOB é de pagamentos: entra o que foi pago no ano. Contrato ativo sem parcela paga no ano não gera linha. A exceção é a parcela coberta por garantia de repasse: ela entra no mês em que o repasse foi pago ao dono, mesmo sem pagamento do inquilino.

O dono vendeu o imóvel ou saiu do contrato no meio do ano. Quem declara? Os dois, cada um pelo que recebeu. Exemplo: Ana sai do contrato em 15/05 e Carlos entra no lugar dela na mesma data. As parcelas que Ana já tinha recebido saem na declaração dela. A parcela ainda em aberto na troca é repassada ao Carlos e sai na dele. A parcela que o inquilino pagou antes da troca, com o repasse ainda pendente, entra pelo mês da baixa, para o dono que estava gravado nela. A saída é registrada com data em Partes do contrato.

Posso ajustar um valor direto na linha? Pode. O ajuste vale só para o arquivo e fica registrado no histórico — mas gerar a declaração de novo o descarta.

Perdi o número do recibo da entrega original. E agora? Sem o recibo não há retificadora nem cancelamento. O número está no recibo de entrega gerado pelo programa da Receita, no computador em que a declaração foi transmitida.

O sistema transmite a declaração para a Receita? Não. Ele gera o arquivo; a transmissão é feita pela imobiliária, no programa oficial, com certificado digital.