Intermediação e comissão

A taxa de intermediação é o que a imobiliária cobra pelo trabalho de fechar a locação. Ela deixou de ser um lançamento feito à mão: o contrato cobra a taxa sozinho, na quantidade de parcelas que você definir, e o valor cobrado vira um negócio na tela de Negócios, com a comissão dividida entre quem participou.

Esta página explica os dois lados: como a intermediação é cobrada do locatário e do hóspede, e como ela vira a comissão do corretor.

Antes desta página, veja Novidades de setembro de 2026, que apresenta o contrato de locação, a cobrança do mês e o repasse.

Quem pode usar

Gestores e administradores da imobiliária. Quem registra o contrato define a taxa e as parcelas; quem configura a agência define os percentuais da comissão e o momento do repasse. Corretores acompanham o negócio em que entraram no rateio.

A taxa no contrato

A cláusula da intermediação fica na aba Financeiro do contrato, no bloco Taxas, ao lado da taxa de administração. São quatro campos: o tipo (percentual do aluguel ou valor em reais), o valor, e os dois que dividem a cobrança.

Campo	O que faz	Padrão
Parcelas da intermediação	Em quantas parcelas a intermediação é dividida	1
Parcela inicial da intermediação	A partir de qual parcela do aluguel ela é cobrada	1

Os dois aceitam de 1 a 120. Com o padrão 1 e 1, a intermediação inteira cai na primeira parcela do contrato — que é como ela sempre foi cobrada.

O valor total é o da cláusula: o percentual aplicado sobre o aluguel, ou o valor em reais digitado. Dividido em N parcelas, a última absorve a diferença de arredondamento.

Nota

Taxa zero não gera cobrança nenhuma. Sem intermediação não há série, não há linha na parcela e não nasce negócio de comissão.

A série no rascunho

Assim que você salva o rascunho do contrato com intermediação, a cobrança já aparece montada na aba Lançamentos, marcada Série da intermediação.

No rascunho ela vem com a observação segue o contrato e sem as ações de alterar, cancelar e excluir. Não é limitação: enquanto o contrato é rascunho, a série é refeita a cada gravação, então qualquer ajuste ali seria desfeito no salvar seguinte. Ela acompanha o que você mudar:

• editar a cláusula, o aluguel (quando a taxa é percentual), as parcelas, a parcela inicial ou as datas da vigência refaz a série;
• zerar a intermediação remove a série;
• excluir o rascunho leva a série junto.

A série nasce no rascunho justamente para isso: você confere a intermediação inteira — total, número de parcelas e competência inicial — antes de efetivar.

Depois da efetivação

Efetivado o contrato, Parcelas da intermediação e Parcela inicial da intermediação ficam travados. Tentar alterá-los é recusado com “Este campo não pode ser alterado depois que o contrato deixa o rascunho.”

O ajuste passa a ser feito na própria série, na aba Lançamentos, onde as três ações voltam. É a rota que já sabe redistribuir o saldo e cancelar da próxima competência em diante, deixando rastro no histórico.

Temporada: a série não pode passar da vigência

No contrato de temporada, a série é recusada quando a última parcela cairia depois do fim da vigência, com a mensagem “A última parcela da intermediação não pode passar da última competência da vigência”. A checagem roda ao salvar o rascunho e de novo na efetivação.

Na locação comum isso nunca acontece, e não é descuido: findo o prazo sem rescisão, a locação segue por tempo indeterminado (Lei 8.245/1991, art. 46, §1º) e o contrato continua cobrando. Quem encerra a cobrança é a rescisão — e é lá que o saldo da intermediação é acertado.

Quando o contrato é rescindido

O que ainda não foi cobrado da intermediação não se perde na rescisão: o saldo inteiro vai para a parcela da competência em que a rescisão acontece.

Situação da parcela do mês	O que acontece
Em aberto	O saldo entra nela, junto com as linhas de intermediação que estavam nas parcelas apagadas ou canceladas pela rescisão
Quitada, renegociada ou inexistente	Nasce uma parcela avulsa na mesma competência, com vencimento na data da rescisão

Depois disso a série é encerrada.

As parcelas de competência posterior à rescisão saem de cobrança. Quem nunca teve baixa é apagada. A que já teve baixa estornada fica cancelada, com a baixa estornada no histórico. Se o valor retido da parcela já foi baixado no Financeiro, a rescisão é recusada até você estornar essa baixa. Veja IR do aluguel.

Por que o saldo é cobrado mesmo com o contrato encerrado

A remuneração da corretagem é devida quando o corretor obtém o resultado, ainda que o negócio não se mantenha depois (Código Civil, art. 725). A locação foi fechada; a intermediação foi ganha. Deixar o saldo sem cobrança seria perda da imobiliária — e descasaria o total do negócio de comissão, que foi calculado sobre a taxa inteira.

A intermediação da estadia

Na temporada por estadia a conta é outra: não há parcelas de aluguel para dividir, e sim uma ou duas cobranças por reserva. Por isso a intermediação da estadia é um percentual, configurado no próprio imóvel.

Abra o imóvel, vá à aba Temporada e procure, no card Tarifa de temporada, o campo Taxa de intermediação, ao lado da taxa de administração.

• Incide sobre as diárias — a mesma base da taxa de administração —, em cada cobrança da estadia.
• O padrão é 0%, que deixa a cobrança desligada. Ligar é escolha da imobiliária.
• Não é herdada da intermediação do imóvel. A taxa do imóvel costuma ser 100% do primeiro aluguel; aplicada sobre diárias, daria um valor absurdo.

A comissão do corretor

Cobrada a intermediação, ela vira remuneração de quem trabalhou no negócio. O caminho é o mesmo da venda, com uma diferença: a base do rateio é só a taxa de intermediação, não o valor do imóvel.

O negócio nasce sozinho

Origem	Quando o negócio nasce	Valor
Contrato (locação ou temporada)	Na efetivação	O total da intermediação da série
Estadia	Na cobrança da estadia	O total das intermediações das cobranças dela

É um negócio por contrato e um por estadia, e ele nasce na situação Ativo. Estadia cancelada ou expirada antes de gerar qualquer repasse leva o negócio a Cancelado.

No negócio de locação, Comissão da intermediação ocupa o lugar do valor da venda e do percentual de comissão, e o Locatário (ou Hóspede, na estadia) ocupa o lugar do comprador. O link da Origem leva ao contrato ou à estadia.

O rateio

O rateio é o mesmo da venda:

Papel	Quem é
Corretor captador	Quem cadastrou o imóvel
Corretor vendedor	O responsável pelo lead que originou o contrato
Parceria	A outra imobiliária, quando o lead veio de indicação ou o imóvel é de parceria
Imobiliária	Fica com a sobra

Os percentuais vêm de Configurações da Agência → Percentuais de comissão, nas linhas de Locação e de Temporada — o contrato lê a linha do seu próprio tipo, e a estadia lê sempre Temporada.

Cuidado

Sem linha configurada para o tipo de negócio, toda a comissão fica com a imobiliária. O papel sem percentual simplesmente não vira fatia. Se você espera ver o captador no rateio de uma locação e ele não aparece, o primeiro lugar a conferir é esta tela.

Contrato sem lead de origem não tem fatia de vendedor — essa parte fica com a imobiliária. O responsável pelo negócio, nesse caso, é o captador do imóvel; sem captador, o usuário master.

A ficha do contrato mostra o card Origem do contrato, com o lead e o corretor responsável, para quem tem permissão de ver leads. É de lá que sai o vendedor.

Quando a comissão vira repasse

Em Configurações da Agência → Locação, aba Padrões do contrato, o card Comissão da intermediação decide o momento do repasse.

Opção	O que significa
Na cobrança da intermediação	O repasse nasce quando a parcela com a intermediação é lançada
No pagamento da intermediação (padrão)	O repasse nasce quando a parcela é paga

A segunda opção, Intermediação renegociada em acordo gera comissão (padrão: ligada), trata do valor que entrou num acordo de débito: com ela ligada, a comissão nasce quando a parcela do acordo é paga. Ela só vale com o repasse no pagamento — escolhido “na cobrança”, fica inativa, porque ali o repasse já nasceu no lançamento da parcela original.

Nota

As duas opções são gravadas no negócio quando ele nasce. Trocá-las depois vale só para os negócios novos — é o que impede repasse em dobro ou repasse perdido no meio de um contrato. O detalhe do negócio mostra as duas como elas ficaram.

Os repasses

Os repasses nascem por parcela de intermediação cobrada ou paga, e não de uma vez só: com a intermediação dividida em três parcelas, cada uma gera o seu repasse a cada beneficiário do rateio, no valor proporcional. No card de pagamentos eles aparecem identificados como Parcela de intermediação.

Por isso o botão Gerar pagamentos fica desabilitado no negócio de locação: “No negócio de locação os repasses nascem sozinhos, por parcela de intermediação cobrada ou paga.”

Cuidado

Linha de intermediação lançada à mão numa parcela nunca gera comissão. Só a série que nasce da cláusula do contrato e a intermediação da estadia contam.

Cancelamento

O que você cancela	O que acontece com a comissão
O contrato	O negócio é cancelado e os repasses ainda não pagos são apagados; o que já teve baixa estornada é cancelado
Uma parcela com intermediação	Os repasses não pagos daquela parcela são apagados; o que já teve baixa estornada é cancelado

O repasse já pago fica: é dinheiro que saiu, e o acerto é manual — a mesma régua do repasse ao locador já pago. O repasse cancelado não some: continua no Financeiro como Cancelado, com a baixa estornada no histórico.

A exceção é a comissão cujo beneficiário é o dono da conta: ela não tem título no Financeiro e, ao ser removida, é apagada de verdade, mesmo com baixa estornada. A explicação está em Pagamentos.

Nota fiscal da intermediação

A imobiliária emite nota fiscal de serviço sobre a taxa de intermediação. Quem tem o add-on de notas fiscais confere essa receita numa fila e registra a nota emitida: veja Notas fiscais de serviço.

Dúvidas frequentes

Mudei a taxa de intermediação de um contrato já efetivado. A cobrança mudou? Não. Depois da efetivação, a cláusula editada não ressincroniza a série. O ajuste é feito na série, na aba Lançamentos.

Dividi a intermediação em 12 parcelas e o contrato foi rescindido no terceiro mês. O saldo dos nove meses restantes é cobrado na parcela do mês da rescisão — ou numa parcela avulsa dela, se aquela já estiver quitada ou renegociada.

O negócio de locação não mostra o valor da venda nem as parcelas. Não mostra mesmo: na locação não há preço de venda a compor nem parcelas do preço. O que existe é a comissão da intermediação e os repasses dela.

Troquei o momento do repasse e os negócios antigos continuam iguais. É o esperado. Cada negócio guarda a configuração do dia em que nasceu.

A estadia cobrou administração, mas não cobrou intermediação. A taxa de intermediação da temporada nasce em 0% e não é herdada do imóvel. Ela é preenchida na aba Temporada do imóvel.