Imposto de renda do aluguel

Quando o inquilino é uma empresa e o dono do imóvel é uma pessoa física, parte do aluguel não chega ao dono: ela é descontada e recolhida como imposto de renda na fonte. O sistema calcula esse desconto, mostra na parcela, imprime no demonstrativo que o inquilino recebe e confere o que foi informado na hora da baixa.

Três coisas que o sistema não faz, e é bom saber desde já:

• ele não recolhe o imposto e não conversa com a Receita — quem recolhe é o inquilino empresa, ou a imobiliária quando é procuradora de dono que mora fora;
• ele não emite o comprovante oficial de retenção: esse é obrigação do inquilino empresa;
• ele só enxerga o que passa por ele. Se o mesmo inquilino paga outros valores ao mesmo dono por fora da imobiliária, esses valores não entram na conta.

Quem pode usar

Gestores e administradores da imobiliária. Corretores veem a parcela, mas quem baixa a parcela, configura os avisos e cuida da declaração é quem administra a locação.

Quem desconta o imposto

Quem desconta é sempre o inquilino, e só quando ele é empresa. Não é escolha da imobiliária nem do dono: é a lei que define.

Quem é o inquilino	Desconta o imposto?
Empresa em geral	Sim
Empresa do Simples Nacional e MEI	Sim — estar no Simples não dispensa
Órgão público, entidade imune ou isenta	Sim
Condomínio de prédio	Não
Pessoa física	Não — o dono recolhe por conta própria, pelo carnê-leão

O fato de o aluguel ser pago através da imobiliária não muda nada: a obrigação continua sendo do inquilino empresa.

Do outro lado da conta: dono pessoa jurídica no Brasil não tem desconto nenhum. Não é esquecimento do sistema — é o resultado certo, e a parcela não fica pendente por isso.

Interpretação do sistema

Contrato com mais de um inquilino: basta que um deles seja empresa para haver desconto, e o sistema atribui a retenção ao primeiro inquilino vigente do contrato. A norma não trata desse caso, e o sistema adotou a leitura mais conservadora — descontar a mais, o dono recupera no ajuste anual; descontar a menos deixa quem é responsável em falta com a Receita.

O que o cadastro do cliente precisa dizer

O sistema descobre sozinho se o cliente é pessoa física ou empresa: isso vem do documento, e por isso é exibido, nunca perguntado. O que ele não tem como adivinhar são duas coisas, e elas ficam no card Natureza fiscal do cadastro do cliente:

Pergunta	Quando aparece	Para que serve
É condomínio de prédio?	Só com CNPJ	Condomínio de prédio não desconta o imposto. Marque aqui — o sistema nunca deduz isso do nome, porque “Condomínio Residencial X” também é nome de administradora
Mora fora do Brasil?	Só com CPF ou sem documento	Quem mora fora tem regra própria, explicada mais abaixo

Como o valor é calculado

O cálculo é por dono e por mês, e segue esta ordem:

1. Soma do mês. O sistema soma tudo o que o mesmo inquilino pagou ao mesmo dono no mês. A alíquota é a da soma, não a de cada parcela isolada.

2. Base. Do valor somado, o sistema abate o desconto simplificado de R$ 607,20 por mês.

3. Imposto pela tabela. Sobre a base, aplica a tabela progressiva do ano e subtrai a parcela a deduzir da faixa.

4. Redutor. Subtrai a redução do imposto criada pela Lei 15.270/2025 — que entra na faixa pelo valor bruto, não pela base. A redução nunca passa do imposto apurado.

5. Piso. Se o resultado for de até R$ 10,00, nada é descontado.

A tabela de 2026

Base de cálculo no mês	Alíquota	Parcela a deduzir
Até R$ 2.428,80	—	—
De R$ 2.428,81 até R$ 2.826,65	7,5%	R$ 182,16
De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05	15,0%	R$ 394,16
De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68	22,5%	R$ 675,49
Acima de R$ 4.664,68	27,5%	R$ 908,73

E a redução do imposto, que se aplica depois:

Valor bruto recebido no mês	Redução
Até R$ 5.000,00	O que zerar o imposto (até R$ 312,89)
De R$ 5.000,01 a R$ 7.350,00	R$ 978,62 − (0,133145 × valor bruto)
Acima de R$ 7.350,00	Nenhuma

A tabela é mantida pela plataforma e vale por vigência: ela é cadastrada todo ano, mesmo quando os valores não mudam.

Cuidado

Sem a tabela do ano cadastrada, a parcela não calcula o imposto e fica marcada como pendente. O sistema não estica a tabela do ano anterior — isso daria um número errado com cara de número certo.

O que mais você precisa saber da conta

• Só entram parcelas já pagas. Uma parcela em aberto é estimativa; ela muda de mês assim que a baixa acontece. Contar parcela em aberto faria a primeira baixa do mês levar a alíquota das duas e descontar a mais — e o valor descontado não volta.
• O desconto simplificado é sempre o usado. Não há cadastro de dependentes nem de pensão do dono.
• Vários donos no mesmo imóvel: o aluguel é repartido pela cota de cada um antes da conta. Como a tabela é progressiva, dois donos com 50% cada pagam bem menos, somados, do que um dono sozinho com o valor inteiro.
• Parcela cancelada perde a apuração inteira, e o mês é recontado sem ela.

O que entra e o que fica fora da base

A base do imposto não é tudo o que o inquilino paga. Entra o que é rendimento do dono; fica de fora o que é despesa dele ou repasse de despesa do inquilino.

Entram na base

Item	Por quê
Aluguel e diária	É o rendimento do dono
Principal do acordo de débito, com a atualização monetária	É aluguel atrasado, recebido depois
Encargos do acordo que vão ao dono	Idem
Multa e juros de atraso do dono	O dono recebeu
Multa de rescisão	Idem
Taxa de limpeza cobrada ao dono e outros débitos	Idem

Reduzem a base: desconto concedido e devolução de estadia — os dois diminuem o que o dono recebe.

Ficam fora da base

Item	Por quê
Taxa de administração e de intermediação	É despesa de cobrança do dono, não rendimento
IPTU e condomínio pagos pelo inquilino	É repasse de despesa do inquilino
Seguro do dono, outros créditos, devolução de caução	Não é rendimento de aluguel
Itens da imobiliária e honorários	Não chegam ao dono
Os dois acertos do mês anterior	O aluguel já foi tributado no mês em que a parcela original foi paga; tributar o acerto cobraria duas vezes

Cuidado

Essa marcação é o padrão do sistema, e a imobiliária pode alterá-la no cadastro de tipos de cobrança. Mudar o padrão muda o imposto calculado — e o valor calculado é o que vale no confronto da baixa e o que vai para a DIMOB.

O imposto na parcela

Abra a linha da parcela para ver o detalhamento. O imposto aparece como um item próprio, e o bloco da direita mostra quem retém e até quando recolher.

O item nasce na geração da parcela, como estimativa pela tabela vigente na data do vencimento, e é refeito na baixa, pela tabela vigente na data do pagamento. O que vale é a data em que o inquilino pagou.

A baixa e o confronto

Na baixa de uma parcela que tem imposto, aparece o campo Imposto de renda retido, já preenchido com o que o sistema apurou.

Ajuste esse campo só se o inquilino informar outro valor. Ele é registro do que o inquilino declarou ter descontado — não substitui a conta do sistema.

Quando os dois valores são diferentes, três coisas acontecem:

1. Vale o calculado. A baixa não é estornada e a parcela não reabre.
2. A diferença de dinheiro vira Acerto do Mês Anterior na parcela seguinte — para mais ou para menos, conforme o inquilino tenha descontado a menos ou a mais.
3. Um aviso é disparado para quem estiver configurado na aba Fiscal, porque alguém precisa conciliar a guia com o inquilino.

O comprovante do inquilino

Depois da baixa, você pode anexar o comprovante que o inquilino enviar — a guia ou o informe. É opcional: pode ser substituído, pode ser removido e não trava nada.

A única regra é a ordem: o comprovante entra depois da baixa, porque antes dela não houve retenção de que ele seja prova.

Dono que mora fora do Brasil

Aqui a regra é outra, e a diferença mais importante não é o percentual: é quem recolhe. Quando a imobiliária administra o aluguel como procuradora do dono, é ela a responsável pelo recolhimento.

No cadastro do cliente, marque Mora fora do Brasil? e informe o país:

A marca de procuração fica na parte locadora do contrato, não no cliente: a procuração é daquele contrato.

Situação	O que o sistema faz
País sem tributação favorecida	Desconta 15% sobre o valor bruto
País com tributação favorecida	Desconta 25% sobre o valor bruto
Mora fora, mas sem país cadastrado	Desconta 15% — a alíquota maior depende de o país estar na lista
Sem a marca de procuradora no contrato	Nada é lançado e o repasse sai cheio

Nesse trilho não existem tabela progressiva, desconto simplificado nem redutor: a alíquota incide sobre o valor bruto. E o prazo é outro — o recolhimento vence na data do pagamento, com o código 9478.

Sem a marca de procuradora, a parcela sai assim — sem item de imposto e com o repasse cheio:

Nota

O sistema não afirma quem deve reter nesse caso. Ele apenas não lança nada e repassa o valor integral. Se a imobiliária não é procuradora, ela não tem o que recolher — e lançar o item faria o repasse cair sem que ninguém tivesse recolhido nada.

Cuidado

Valor retido já baixado. O valor retido a recolher é um título à parte no Financeiro, baixado à mão. Se ele já foi baixado, a parcela não se cancela (nem pela rescisão do contrato): o sistema pede que você estorne antes a baixa do valor retido. Depois do estorno, o cancelamento segue normalmente.

A lista dos 25%

São 56 países e dependências marcados pela plataforma, a partir do art. 1º da IN RFB 1.037/2010 na redação da IN 2.265/2025. A lista muda por ato da Receita, e a plataforma a mantém atualizada — não é campo da imobiliária.

Dois pontos que costumam gerar dúvida:

• a Irlanda está na lista; os Emirados Árabes Unidos saíram dela em 2025;
• regiões isoladas como Campione d’Italia, Labuan e a Ilha de Qeshm não marcam o país inteiro. Marcar Itália, Malásia ou Irã faria todo dono residente naqueles países pagar 25% sem fundamento.

A outra lista da mesma norma não vale aqui

A mesma instrução normativa tem um segundo artigo, com uma lista de regimes fiscais privilegiados que inclui países comuns como Estados Unidos, Portugal, Espanha, Suíça e Uruguai. Essa lista não muda nada no aluguel: ela trata de preços de transferência. Dono que mora num país dessa segunda lista, e só dela, tem 15%.

Interpretação do sistema

O piso de R$ 10,00 não vale para o dono que mora fora. O dispositivo que dispensa valores pequenos fala de rendimento que entra no ajuste anual, e o do residente no exterior é de tributação definitiva. Na dúvida, o sistema desconta.

Quem é avisado

Na configuração da locação, aba Fiscal, você escolhe quem recebe o aviso quando o valor informado na baixa diverge do calculado:

São dois avisos diferentes, e eles não se misturam de propósito: o da divergência é rotina do mês seguinte; o do dono no exterior é recolhimento no mesmo dia.

Sem ninguém configurado, o aviso vai para o responsável pela conta — silêncio nunca é a leitura de “não configurei”.

Interpretações do sistema

Em alguns pontos a norma não dá resposta, e o sistema adotou a leitura mais conservadora. Eles estão marcados ao longo da página e reunidos aqui:

• com mais de um inquilino, o primeiro da lista é quem retém;
• o piso de R$ 10,00 não alcança o dono que mora fora;
• “dia útil” no prazo de recolhimento considera feriado nacional; feriado estadual e municipal não entram, então a data pode sair um dia adiantada onde houver feriado local.

Dúvidas frequentes

O sistema recolhe o imposto para mim? Não. Ele calcula, mostra, avisa e registra. Quem recolhe é o inquilino empresa — ou a imobiliária, quando é procuradora de dono que mora fora.

O dono pode usar o extrato como comprovante de retenção? Não. O comprovante oficial é obrigação do inquilino empresa. Veja Extratos de locação.

Mudei o valor do imposto na baixa e o sistema manteve o dele. Está errado? Não. O valor informado é registro do que o inquilino declarou; o que vale é o calculado. A diferença de dinheiro entra como acerto na parcela seguinte.

O imposto apareceu com R$ 0,00. Por quê? Ou o valor do mês ficou abaixo da primeira faixa, ou o imposto deu até R$ 10,00 — que não é descontado. A apuração é gravada mesmo assim, porque ela compõe a soma do mês.