Partes do contrato

As partes são as pessoas que figuram no contrato de locação: o locatário, o locador (o dono do imóvel), o ocupante e o fiador. Esta página explica como cada uma entra e sai, e por que, em contrato efetivado, a entrada e a saída de locador e de ocupante pedem uma data.

A data importa porque o sistema declara cada parcela ao locador que a recebeu. O locador que saiu no meio do ano continua declarado pelo que recebeu, na DIMOB e nos extratos.

Quem pode usar

Gestores e administradores da imobiliária, em Locação. Depois que o contrato é efetivado, trocar locador ou ocupante exige a permissão de alterar contrato efetivado, além da permissão de gerir contratos. Sem ela, o botão Trocar locador ou ocupante fica desabilitado.

Onde fica

Em Locação, abra o contrato e entre na aba Partes. Ela mostra:

• Partes vigentes: quem figura hoje no contrato, com o papel, a cota do locador e a data em que a pessoa entrou (“Na parte desde …”).
• Partes encerradas: quem já saiu, com o papel, a cota e o período em que figurou.

Quem saiu nunca é apagado: fica em Partes encerradas e no histórico do contrato.

Os papéis

Papel	O que é	Cota	Pode sair do contrato efetivado?
Locatário	Quem paga o aluguel	Não tem	Não. Para mudar quem aluga, rescinda o contrato e cadastre outro
Locador	Dono do imóvel, quem recebe o repasse	Sim: a soma dos locadores é 100%	Sim, com data, pela troca de locador ou ocupante
Ocupante	Quem mora no imóvel sem ser o locatário	Não tem	Sim, com data, pela troca de locador ou ocupante
Fiador	Quem garante o contrato quando a garantia é fiador	Não tem	Sim, com data, pela troca de garantia

O contrato precisa de ao menos um locatário e de locadores cujas cotas somem 100%.

No rascunho e no contrato efetivado

Situação	Como as partes entram e saem
Rascunho	Pela própria aba Partes, com Adicionar parte e o botão de remover da linha, e depois Salvar contrato. Não há data de saída: o contrato ainda está sendo redigido
Contrato efetivado	Locador e ocupante entram e saem pelo botão Trocar locador ou ocupante, com data. A linha nova de Adicionar parte não oferece mais esses dois papéis, e o botão de remover da linha de um locador ou ocupante abre a mesma troca

Na aba, a imobiliária lembra: “Em contrato efetivado, a entrada e a saída de locador e de ocupante têm data: use “Trocar locador ou ocupante” (remover a linha abre a mesma troca).”

O botão Trocar locador ou ocupante só aparece em contrato Ativo. Em contrato Encerrado ou Cancelado, ele não aparece, o botão de remover da linha de um locador ou ocupante fica desabilitado e o aviso da aba passa a ser: “Só contrato ativo troca de partes.”

Trocar locador ou ocupante

Use quando um locador ou ocupante sai do contrato, quando alguém entra no lugar dele, ou quando alguém entra sem ninguém sair (por exemplo, um novo coproprietário).

1. Abra o contrato, entre na aba Partes e clique em Trocar locador ou ocupante.

2. Em Quem sai, marque quem deixa o contrato. Se ninguém sai, deixe em branco.

3. Em Quem entra, busque o cliente, escolha o papel (Locador ou Ocupante) e, para locador, informe a Cota. Para incluir mais de uma pessoa, repita a busca.

4. Quando o conjunto de locadores muda, o diálogo mostra Cotas dos locadores: informe a cota de cada locador que continua. A soma, contando quem entra, precisa ser 100%.

5. Informe a Data de saída (ou Data de entrada, quando só entra alguém).

6. Clique em Trocar partes. A tela confirma com “Partes trocadas.”

Cuidado

Ao confirmar, as alterações não salvas das outras abas do contrato são descartadas. Salve o que estiver pendente antes de trocar as partes.

O que a troca registra

• Quem sai deixa o contrato na data informada e passa para Partes encerradas.
• Quem entra passa a valer na mesma data. Não fica buraco nem sobreposição entre as duas pessoas.
• A troca fica no histórico do contrato.
• Quem entra como locador entra sem a marca de procuração. Se a imobiliária é procuradora dele, marque na linha dele, na aba Partes, depois da troca.

Limites da data

A data é obrigatória e vale para quem sai e para quem entra. O calendário já bloqueia os dias fora da faixa.

Limite	Por quê
Hoje ou antes. Não há data futura	A troca registra um fato que já aconteceu. Não existe saída agendada
Não antes da entrada de quem sai	Ninguém sai antes de ter entrado
Não antes do último repasse pago a quem sai, neste contrato	O período em que o locador figurou precisa cobrir tudo o que ele recebeu. O ocupante não recebe repasse, então só o limite da entrada vale para ele
Para quem entra: não antes do início do contrato	A pessoa não figura antes de o contrato existir
Sem repasse antecipado pendente a quem sai	Adiantamento ou garantia de repasse ainda não pago nem cancelado a esse locador bloqueia a saída. Pague ou cancele o repasse antes de registrar a troca

Uma data retroativa é permitida, dentro desses limites. O que já foi repassado fica com quem recebeu. A parcela ainda em aberto na troca é repassada ao locador que passa a figurar no contrato, descontado o que o locador que saiu já recebeu por ela em repasse antecipado (veja Garantia de repasse).

Repasse antecipado a quem saiu

Garantia de repasse ou adiantamento já pago ao locador que depois saiu do contrato é tratado assim:

• Desconto na baixa. Quando a parcela é baixada, o que quem saiu já recebeu por ela é descontado: o locador atual recebe só o que passar disso. O desconto vai até o líquido da parcela.
• Mais de um locador. O desconto recai primeiro sobre quem entrou por último.
• Saída com repasse pendente. Enquanto houver repasse antecipado pendente a um locador, o sistema recusa a saída dele (veja Mensagens de recusa).

Exemplo. Ana é a locadora e recebeu R$ 800,00 de garantia de repasse pela parcela de junho, que tem líquido de R$ 1.000,00. Em seguida Carlos entra no lugar dela. Quando o locatário paga a parcela de junho, depois da troca, a baixa desconta os R$ 800,00 já pagos à Ana e o repasse a Carlos é de R$ 200,00.

Mudar só a cota

Quando ninguém entra nem sai e só a cota entre os mesmos locadores muda, não use a troca. Edite a Cota na linha de cada locador, na aba Partes, e clique em Salvar contrato. Essa mudança não tem data e vale na hora.

O locatário

O locatário de um contrato efetivado não sai nem é trocado, nem com a permissão de alterar contrato efetivado. Para mudar quem aluga, rescinda o contrato e cadastre outro. A aba avisa: “O locatário de um contrato já efetivado não sai nem é trocado. Para mudar quem aluga, rescinda o contrato e cadastre outro.”

O que continua livre depois da efetivação é a marca Recebe a cobrança, que diz qual locatário recebe a cobrança.

O fiador e a garantia

O fiador é uma parte do contrato, mas só entra e sai junto com a garantia.

• O papel Fiador só é oferecido na aba Partes quando a garantia do contrato é por fiador.
• A garantia por fiador exige ao menos um fiador entre as partes.
• Em contrato efetivado, a garantia não é editada: ela é trocada. Na aba Garantia, clique em Trocar garantia. A garantia vigente é encerrada na data informada e a nova vale a partir dela. A anterior continua no histórico.

Na troca de garantia, você escolhe a Nova modalidade (fiador, caução, seguro-fiança, título de capitalização, garantia real ou sem garantia) e a Data de efetivação. Quando a troca é para a garantia por fiador, também escolhe o Novo fiador; quando há fiador vigente que sai, marca em Fiadores vigentes que saem, e o campo de data passa a se chamar Data de exoneração: os fiadores que saem respondem até essa data, e a garantia nova vale a partir dela. A data não pode ser futura nem anterior ao início da garantia vigente e, para o fiador que sai, à entrada dele.

No rascunho não há data: a troca de garantia corrige a garantia desde o início da vigência.

O que muda na DIMOB e nos extratos

A DIMOB e os extratos não olham as partes de hoje. Eles atribuem cada parcela ao locador e à cota gravados quando o dinheiro andou: na baixa da parcela ou no repasse de garantia. Por isso o locador que saiu continua declarado pelo que recebeu, com a cota que ele tinha na época.

Exemplo. Ana é a única locadora do contrato e Carlos entra no lugar dela com a data de saída 15/05, cota de 100%.

• As parcelas que Ana já recebeu (baixadas e repassadas a ela até a troca) saem na declaração da Ana.
• A parcela ainda em aberto no dia da troca é repassada ao Carlos, e sai na declaração dele.
• A parcela que o locatário já pagou, mas cujo repasse ainda estava pendente, entra pelo mês da baixa, para o locador gravado na baixa.
• A parcela que o locador antigo e o novo receberam em parte (garantia paga a um, baixa depois da troca para o outro) é repartida pelo valor que cada um recebeu. No exemplo acima, a parcela de junho sai R$ 800,00 na declaração da Ana e R$ 200,00 na do Carlos.

Detalhes em DIMOB e Extratos de locação.

Mensagens de recusa

Mensagem	O que fazer
Só contrato ativo troca de partes.	A troca vale para contrato ativo. Contrato encerrado ou cancelado não troca partes
No rascunho, as partes entram e saem pela gravação do contrato, sem data informada.	Use a aba Partes e Salvar contrato
A data da troca não pode ser futura.	Informe hoje ou uma data passada
A data de saída não pode ser anterior a data, a entrada de nome.	Use uma data a partir da entrada dessa pessoa
A data de saída não pode ser anterior a data, o último repasse pago a nome neste contrato.	Use uma data a partir desse repasse
A data de entrada não pode ser anterior a data, o início do contrato.	Use uma data a partir do início do contrato
A soma das cotas dos locadores que ficam deve ser 100%. Informado: X%.	Ajuste as cotas até somar 100%
Nome já é papel vigente do contrato.	A pessoa já figura; escolha outra
Nome já foi papel deste contrato depois da data informada: a nova entrada sobreporia o período anterior.	Use uma data posterior à saída anterior dessa pessoa
Informe quem sai ou quem entra.	Marque alguém em Quem sai ou inclua alguém em Quem entra
Há repasse antecipado pendente (adiantamento ou garantia) a nome neste contrato. Pague ou cancele esse repasse antes de registrar a saída.	Pague ou cancele o repasse antecipado pendente a esse locador e registre a troca de novo
Alterar as partes de um contrato já efetivado exige a permissão de alterar cláusula.	Peça a um administrador com a permissão de alterar contrato efetivado

Dúvidas frequentes

Posso agendar a saída de um locador para uma data futura? Não. A data é de hoje ou do passado. Registre a troca no dia em que ela acontece.

O locador que saiu ainda aparece na DIMOB? Sim, pelo que ele recebeu até a data de saída. Quem entra aparece pelo que passou a receber.

Posso trocar o locatário? Não em contrato efetivado. Rescinda o contrato e cadastre outro.

Incluí um coproprietário sem ninguém sair. O que informo? Em Quem entra, inclua a pessoa como Locador com a cota dela, ajuste a cota de quem continua para que a soma dê 100% e informe a Data de entrada.