Aluguel e vencimento

Depois que o contrato é efetivado, o aluguel e o dia de vencimento não são mais editados no formulário. Eles mudam por três caminhos próprios, cada um com o seu registro no histórico: o reajuste pelo índice, a alteração do valor à mão e a troca do dia de vencimento.

Esta página explica os três, o que a lei e o mercado dizem sobre cada um, e como fica a parcela do mês em que a mudança acontece.

Antes desta página, veja Novidades de setembro de 2026, que apresenta o contrato de locação, a cobrança do mês e o repasse.

Quem pode usar

Gestores e administradores da imobiliária, em contrato ativo. Corretores acompanham o histórico, mas não aplicam mudança de valor nem de vencimento.

Onde fica

Abra Locação, clique no contrato e vá para a aba Financeiro. No fim da aba está o card Aluguel, vencimento e vigência, com três abas: Aluguel (Alterar valor e Aplicar reajuste), Vencimento (Trocar vencimento) e Vigência. Cada aba traz o histórico de tudo o que já foi aplicado.

Cada linha do histórico mostra quando a mudança valeu, a natureza, o índice e o percentual (quando houver), se veio do sistema ou de alguém, o valor antes e depois e, havendo desconto de pontualidade, o desconto antes e depois.

Por que os campos ficam travados

No formulário do contrato efetivado, Valor do aluguel e Dia do vencimento aparecem desabilitados, com a explicação embaixo de cada um.

A trava não é capricho: mudar o número no formulário trocaria o valor “de hoje em diante” sem dizer a partir de quando e sem deixar rastro. Pelos caminhos próprios, toda mudança tem data de efetivação, recalcula as parcelas em aberto e entra no histórico.

Base legal e de mercado

O mesmo texto aparece dentro dos diálogos de reajuste e de alteração de valor, no bloco recolhível Base legal e de mercado.

Lei 10.192/2001, art. 2º

• §1º — é nula a estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano.
• §2º — em revisão contratual, o termo inicial do período do próximo reajuste é a data da revisão anterior.
• §3º — são nulos os expedientes que produzam efeito equivalente a reajuste de periodicidade inferior à anual.

Lei 8.245/1991

• Art. 17 — o aluguel é de livre convenção, observada a legislação específica de reajuste.
• Art. 18 — as partes podem, de comum acordo, fixar novo valor e inserir ou modificar cláusula de reajuste.
• Art. 19 — sem acordo, cabe revisão judicial após três anos de vigência ou do último acordo.

Mercado

• O reajuste vale a partir do dia em que o contrato completa o ciclo: se o aniversário cai no meio do período cobrado, o boleto daquela competência sai parcialmente reajustado e o seguinte, cheio.
• A data-base costuma ser o início da locação, mas contrato ou aditivo podem fixar outra, e vale o que está escrito.
• Acordos de valor fora da data-base são formalizados por aditivo.
• A troca do dia de vencimento é formalizada por aditivo, e a parcela de transição cobra os dias proporcionais.

Reajuste pelo índice

É o caminho do reajuste anual previsto no contrato: o índice escolhido (IGP-M, IPCA, INPC ou percentual fixo) acumulado no período, aplicado a partir do aniversário do contrato. Você o aplica pela tela abaixo, ou deixa o sistema aplicar sozinho — veja Reajuste automático.

1. No card Aluguel, vencimento e vigência, na aba Aluguel, clique em Aplicar reajuste.

2. A tela abre com a prévia pronta: o índice do contrato, as competências acumuladas e o percentual sugerido. O percentual continua editável — se o contrato ou o aditivo disser outra coisa, digite o que vale.

   

3. Confira Aluguel no aniversário e Aluguel projetado e clique em Aplicar reajuste.

Como fica a parcela do aniversário

O reajuste não espera o mês seguinte nem antecipa: ele vale do dia do aniversário em diante. Quando o aniversário cai no meio do período cobrado, a parcela daquela competência sai com duas linhas de aluguel, cada uma com os seus dias:

Linha	Período	O que cobra
Aluguel	05/09/2023 a 14/09/2023	10 dias do valor anterior (R$ 5.000,00)
Aluguel	15/09/2023 a 04/10/2023	20 dias do valor reajustado (R$ 5.500,00, IGP-M 10,00%)

A parcela seguinte já sai inteira no valor novo. As duas linhas ficam visíveis no detalhamento da parcela, então o inquilino consegue conferir a conta.

Nota

A data-base é o que decide o dia do aniversário. Ela costuma ser o início da locação, mas contrato ou aditivo podem fixar outra — e vale o que está escrito.

Reajuste automático

Com o reajuste automático ligado, o sistema aplica o reajuste do ciclo sozinho, no dia em que o índice está divulgado, sem depender de alguém lembrar. O reajuste à mão, da seção anterior, continua existindo.

Onde ligar e desligar

Em Configurações da Agência → Locação, na aba Reajuste e área do cliente, fica a opção Aplicar o reajuste automaticamente. Ela vem ligada, é da imobiliária e vale para todos os contratos dela. Depois de mudar, clique em Salvar alterações.

A tela resume o alcance: vale só para os índices oficiais (IGP-M, IPCA e INPC), aguarda a divulgação do índice e não substitui o reajuste manual.

Quando aplica

O sistema confere os contratos uma vez por dia, antes de gerar as parcelas — assim a parcela nova já sai reajustada. Aplica o reajuste quando todas estas condições valem:

• o contrato está ativo, com índice IGP-M, IPCA ou INPC, e a data do reajuste já foi alcançada;
• a imobiliária tem o módulo de locação e a assinatura em dia;
• a opção está ligada;
• o índice do Banco Central já foi divulgado para todos os meses da janela.

O percentual é o mesmo que a tela Aplicar reajuste sugere: o índice acumulado nas competências do ciclo. Se o acumulado for negativo, o reajuste é aplicado com 0% e a data do próximo reajuste avança — reajuste não reduz o aluguel.

Quando não aplica

Situação	O que acontece
Índice do Banco Central ainda não divulgado para algum mês da janela	Nada é gravado. O sistema tenta de novo no dia seguinte, até o índice sair. O Banco Central fora do ar tem o mesmo efeito
Índice percentual fixo	Continua manual: o contrato não guarda o percentual combinado
Opção desligada	Nenhum reajuste automático na imobiliária

Vários anos atrasados

Contrato com mais de um ciclo atrasado recebe os reajustes em ordem, um por ano, na mesma execução, e o sistema para no primeiro ano sem índice divulgado. O restante espera pelo dia seguinte.

Isso vale também para os contratos que já estavam atrasados no primeiro dia em que a função entrou: eles foram reajustados na primeira execução.

O que muda nas parcelas

Cada reajuste automático recalcula as parcelas em aberto a partir do aniversário, inclusive as já vencidas. Parcela baixada não muda. Duas consequências:

• Mensagem de cobrança já enviada mostrava o valor antigo: a parcela vencida que a régua de cobrança já avisou pode ter mudado de valor depois.
• Acordo de débito em rascunho que use essas parcelas passa a recusar a efetivação até ser recalculado — veja Quando a efetivação é recusada.

Avisos

• A cada reajuste aplicado, o sistema cria um alerta, com os mesmos destinatários dos alertas do contrato. São um por reajuste: contrato com dois ciclos atrasados gera dois alertas. O texto segue este modelo:

  Reajuste de 10,00% aplicado automaticamente ao contrato: imóvel. Aluguel de R$ 5.000,00 para R$ 5.500,00 (índice IGP-M, competências de início a fim).

• O alerta prévio (30 e 15 dias antes do reajuste) passa a dizer “Reajuste do contrato será aplicado automaticamente em 30 dias: imóvel”, mas só quando o sistema vai de fato aplicar. Com a opção desligada, índice fixo, ou imobiliária sem o módulo ou sem a assinatura em dia, o texto continua “Reajuste do contrato a aplicar em 30 dias: imóvel”, pedindo que alguém aplique.

Como aparece no histórico

A linha do reajuste automático entra no histórico do contrato com Origem Automático e Autor vazio (—), porque quem aplicou foi o sistema. Não confunda com quem aceita a sugestão na tela Aplicar reajuste: essa linha também sai como Automático, mas com o autor — a pessoa que clicou.

Como foi aplicado	Origem	Autor
Pelo sistema, no dia	Automático	—
Pela pessoa, aceitando o percentual sugerido	Automático	Quem aplicou
Pela pessoa, digitando outro percentual	Manual	Quem aplicou

Aplicar à mão antes do sistema

O reajuste à mão continua permitido. Se você aplicar antes do sistema, o período fica coberto e o sistema não o repete. Desligar a opção não desfaz reajuste já aplicado, e ligá-la de novo faz o sistema reajustar, na execução seguinte, os contratos que ficaram atrasados nesse meio-tempo.

Alterar o valor à mão

Use quando o valor muda fora do reajuste pelo índice. A tela pede duas coisas: a natureza da mudança e a partir de quando ela vale.

Correção de valor ou acordo de novo valor

	Correção de valor	Acordo de novo valor
Quando usar	Erro de cadastro: o aluguel foi registrado errado	As partes combinaram outro valor, por aditivo
Data-base do reajuste	Continua a mesma	Passa a contar da efetivação
Base	Conserto de registro	Lei 8.245/1991, art. 18

A escolha não é detalhe de formulário: é ela que decide quando cai o próximo reajuste. No acordo, o sistema sugere a data do próximo reajuste (efetivação + periodicidade do contrato) e deixa você trocá-la quando o aditivo fixar outra. Em branco, vale a sugestão.

A partir de quando vale

Informe o número da parcela ou a competência:

• Com o número, a competência vem da parcela.
• Com os dois em branco, vale a primeira competência pendente.
• Se preencher os dois e eles divergirem, vale o número.

Preenchido, o quadro de prévia mostra em que competência a mudança cai, o período que começa ali e o aluguel vigente nessa data — o “de” da mudança. Todas as parcelas em aberto a partir dela são recalculadas.

Trocar o dia de vencimento

O dia do vencimento também muda a partir de uma parcela, por um caminho próprio.

1. No card Aluguel, vencimento e vigência, na aba Vencimento, clique em Trocar vencimento.

2. Informe o novo dia e a parcela (número ou competência) a partir da qual ele vale.

   

3. Confirme em Trocar vencimento.

A parcela em que a troca acontece é a parcela de transição: ela cobra, proporcionalmente, do vencimento antigo até a véspera do novo. Da seguinte em diante, tudo volta ao normal, já no dia novo. Formalize a troca por aditivo.

Periodicidade mínima de 12 meses

A periodicidade do reajuste — no contrato e nos padrões da agência — tem mínimo de 12 meses, porque reajuste com periodicidade inferior a um ano é nulo (Lei 10.192/2001, art. 2º, §1º). O mesmo artigo, no §3º, anula os arranjos que produzam efeito equivalente.

Os padrões ficam em Configurações da Agência → Locação, na aba Padrões do contrato (as outras são Reajuste e área do cliente, Comissão, Régua de cobrança, Temporada e Fiscal). Eles valem para os contratos criados dali em diante: contrato já registrado não muda.

Os dois últimos campos do card, Base da multa e dos juros no acordo e Honorários advocatícios (%), são cláusulas do acordo de débito, explicadas em Acordo de débito.

Logo abaixo, na mesma aba, fica o card Comissão da intermediação, que decide quando a taxa de intermediação vira repasse ao corretor — veja Intermediação e comissão.

Quando a tela recusa

As mensagens aparecem embaixo do campo que precisa mudar:

O que a tela diz	O que fazer
A parcela ainda não foi gerada	Informe a competência em vez do número
Já existe reajuste aplicado com aniversário depois do início desta parcela	Escolha uma parcela que comece na data do aniversário ou depois
Há reajuste vencido e ainda não aplicado antes desta parcela	Aplique o reajuste primeiro; depois faça o acordo
O vencimento da parcela de transição cairia no passado	Escolha uma parcela mais à frente
O período de início a fim já foi coberto por um reajuste anterior	Nada a fazer: a janela já foi reajustada, à mão ou pelo reajuste automático. Atualize a tela e confira o histórico
O reajuste de data vale antes desta parcela e ainda não foi aplicado	Aplique o reajuste antes de alterar o aluguel. Com o reajuste automático ligado, ele costuma já ter sido aplicado; se não foi, veja Quando não aplica

Dúvidas frequentes

Dá para desfazer? Não há botão de desfazer. Cada mudança fica registrada no histórico, e o caminho é aplicar uma nova alteração corrigindo o valor — por isso a natureza Correção de valor existe.

O reajuste mexe em parcela já baixada? Não. O recálculo alcança as parcelas em aberto a partir da efetivação.

Posso reajustar antes de completar um ano? Não. A periodicidade mínima é de 12 meses, e a lei anula tanto o reajuste mais frequente quanto os arranjos de efeito equivalente. Se o valor precisa mudar antes disso, o caminho é o acordo de novo valor, formalizado por aditivo.

O contrato não foi reajustado sozinho na data. Por quê? Confira, nesta ordem: se a opção Aplicar o reajuste automaticamente está ligada; se o índice é IGP-M, IPCA ou INPC (percentual fixo é manual); se a imobiliária está com o módulo de locação e a assinatura em dia; e se o índice do Banco Central já foi divulgado para todos os meses da janela. Faltando o índice, o sistema tenta de novo todo dia. Veja Quando não aplica.

O reajuste automático saiu com o percentual errado. Dá para desfazer? Não há botão de desfazer, e vale o que já foi dito: cada mudança fica no histórico, e o caminho é aplicar uma correção. Para impedir que o próximo saia sozinho, desligue a opção na aba Reajuste e área do cliente.

O inquilino recebeu a cobrança com o valor antigo e depois o valor mudou. O reajuste automático recalcula as parcelas em aberto desde o aniversário, inclusive as vencidas, e a mensagem já enviada não é refeita. Veja O que muda nas parcelas.

Desliguei a opção. O que acontece com os contratos atrasados? Nenhum reajuste sai sozinho enquanto ela estiver desligada; aplique à mão. Se ligar de novo, o sistema reajusta os atrasados na execução seguinte.

Mudei o valor por acordo. Quando cai o próximo reajuste? Conta a partir da efetivação do acordo, somada à periodicidade do contrato — é o que a tela sugere. Se o aditivo fixar outra data, digite a data do aditivo.