Garantia de repasse
A garantia de repasse é uma cláusula do contrato de locação em que a imobiliária repassa o aluguel ao locador no prazo, mesmo que o locatário não tenha pago. O contrato diz quantas parcelas em aberto ela cobre ao mesmo tempo. Quando o locatário paga depois, a imobiliária recupera o que adiantou e fica com a multa, os juros e a correção do atraso.
Esta página explica a cláusula, o repasse que ela gera, o que muda na baixa, no acordo de débito, na rescisão, na DIMOB e no extrato do locador, e a base normativa de cada ponto. Para os números do painel, veja Painel de locação.
Quem pode usar
Seção intitulada “Quem pode usar”Gestores e administradores da imobiliária, em Locação. A garantia não existe em contrato de temporada: o campo não aparece nele e a API recusa o valor.
Depois que o contrato é efetivado, mudar a garantia exige a permissão de alterar contrato efetivado, além da permissão de gerir contratos, e a mudança fica no histórico do contrato. A razão é que a garantia impacta o que foi combinado com o locador.
Como funciona
Seção intitulada “Como funciona”- O contrato diz quantas parcelas a imobiliária cobre em aberto. Zero é sem garantia.
- Todo dia, o sistema olha as parcelas de aluguel vencidas e em aberto e cria o repasse de garantia da mais antiga para a mais nova, até o limite.
- O repasse é pago ao locador como qualquer outro. Para o locador ele é definitivo: a imobiliária recupera do locatário, e não do locador.
- Quando o locatário paga, a baixa consome o repasse de garantia: o locador não recebe duas vezes. A multa e os juros da parcela coberta ficam com a imobiliária.
Onde fica
Seção intitulada “Onde fica”| O quê | Onde |
|---|---|
| Cláusula do contrato | Contrato → aba Financeiro → Parcelas com garantia de repasse |
| Quem fica com multa e juros | Contrato → aba Financeiro → Multa e juros para a imobiliária |
| Padrões da agência | Configurações da Agência → Locação → Padrões do contrato |
| Repasses e saldo do locador | Contrato → aba Repasses |
| Todos os repasses | Locação → Repasses (tela Repasses ao locador) |
| Garantia paga e ainda não recuperada | Locação → Painel, card Garantia paga e não ressarcida |
A cláusula no contrato
Seção intitulada “A cláusula no contrato”-
Abra o contrato e vá para a aba Financeiro.
-
Em Parcelas com garantia de repasse, informe quantas parcelas a imobiliária cobre em aberto ao mesmo tempo. Zero é sem garantia.
-
Salve o contrato.
No mesmo lugar fica Multa e juros para a imobiliária. Desmarcado, a multa e os juros do atraso ficam com o locador. Esse campo já existia na cláusula do contrato, mas não tinha tela até a garantia chegar. A parcela coberta pela garantia ignora a escolha: a multa e os juros dela são sempre da imobiliária, como mostra a seção Quando o locatário paga depois.
Padrões da agência
Seção intitulada “Padrões da agência”Os dois campos nascem dos padrões em Configurações da Agência → Locação → Padrões do contrato. Contrato novo já vem com o valor do padrão, e você ainda pode mudá-lo no contrato. O padrão da garantia é zero, e o de multa e juros para a imobiliária é desmarcado.
Depois da efetivação
Seção intitulada “Depois da efetivação”Mudar a garantia de um contrato efetivado exige a permissão de alterar contrato efetivado e fica registrado no histórico, com a fonte do contrato. Isso vale para ligar, desligar e mudar o limite.
- Ligar a garantia num contrato com parcelas atrasadas: a rotina seguinte cobre as mais antigas, até o limite.
- Desligar ou reduzir o limite não desfaz o que já nasceu. O repasse de garantia criado continua existindo e continua sendo definitivo para o locador.
O repasse de garantia
Seção intitulada “O repasse de garantia”Uma rotina diária cria o repasse de cada parcela coberta. Ele nasce só pela rotina: não existe botão para criá-lo à mão. O sistema só cria o repasse quando o plano da imobiliária inclui o módulo de locação.
| Regra | O que significa |
|---|---|
| Qual parcela | Aluguel vencido e em aberto. Parcela que vence hoje ainda não conta |
| Qual contrato | Ativo, ou encerrado com parcela do período ocupado ainda em aberto |
| A ordem | Da parcela mais antiga para a mais nova, até o limite do contrato |
| O valor | O que o locador receberia naquela parcela, menos o que já foi adiantado a ele |
| O vencimento | O maior entre o vencimento da parcela somado ao prazo de repasse e o dia em que o repasse nasce. Nunca no passado |
| Cada locador | Imóvel com vários donos gera um repasse para cada um, pela cota dele |
| Troca de locador | O repasse vai para quem é locador do contrato no dia em que a rotina roda. Se o locador mudou e a parcela antiga ainda está em aberto, o repasse dela vai para o locador atual, descontado o que o locador que saiu já recebeu por ela (o desconto vai até o líquido da parcela e, com mais de um locador, recai primeiro sobre quem entrou por último). Com repasse antecipado pendente ao locador, a saída dele é recusada: pague ou cancele o repasse antes. A troca de locador é registrada com data, em Partes do contrato |
O repasse aparece com a natureza Garantia de repasse na aba Repasses do contrato, na tela Repasses ao locador e nas contas a pagar do Financeiro.
O limite
Seção intitulada “O limite”O limite conta as parcelas cobertas em aberto. Parcela paga, renegociada ou cancelada sai da conta, e a cobertura se recompõe: no dia seguinte a rotina cobre a próxima parcela atrasada.
Exemplo com limite 2 e três parcelas vencidas e em aberto (janeiro, fevereiro e março):
| Situação | Parcelas cobertas |
|---|---|
| Início | Janeiro e fevereiro. Março fica sem cobertura, porque o limite foi atingido |
| O locatário paga janeiro | Fevereiro. A rotina seguinte cobre março |
A parcela de março, enquanto não foi coberta, segue a regra normal: o locador espera o pagamento do locatário.
Quando o locatário paga depois
Seção intitulada “Quando o locatário paga depois”A baixa da parcela coberta consome o repasse de garantia, e só a sobra vira repasse novo. Assim o locador não recebe duas vezes. Na baixa parcial, a sobra da garantia abate o resíduo que vai para o mês seguinte.
Multa e juros ficam com a imobiliária
Seção intitulada “Multa e juros ficam com a imobiliária”Na parcela coberta, a multa e os juros do atraso são da imobiliária, qualquer que seja a opção Multa e juros para a imobiliária do contrato. Quem carregou o atraso foi ela, e o locador já recebeu o aluguel.
A regra é por parcela, e não do contrato inteiro. A parcela além do limite não foi coberta, o locador esperou, e a multa dela segue a opção do contrato.
Exemplo com números
Seção intitulada “Exemplo com números”Contrato de R$ 2.000,00, taxa de administração de 10% (R$ 200,00), garantia de 1 parcela, multa de 10%, juros de 1% ao mês, sem tolerância e Multa e juros para a imobiliária desmarcado. A taxa de administração incide só sobre o aluguel, e não sobre multa e juros. A parcela vence em 05/10/2026 (segunda-feira) e o locatário não paga.
- Em 06/10, a rotina cria o repasse de garantia de R$ 1.800,00, que é o que o locador receberia da parcela. A imobiliária o paga ao locador no vencimento do repasse.
- O locatário paga em 15/10, com 10 dias de atraso: multa de R$ 200,00 e juros de R$ 6,67 (R$ 2.000,00 × 1% × 10/30). O total é R$ 2.206,67.
| Quem recebe | Parcela coberta | A mesma parcela, sem cobertura |
|---|---|---|
| Locador | R$ 0,00 novos (os R$ 1.800,00 já foram pagos) | R$ 2.006,67 (aluguel líquido, multa e juros) |
| Imobiliária | R$ 2.206,67: R$ 1.800,00 de reembolso, R$ 200,00 de taxa, R$ 200,00 de multa e R$ 6,67 de juros | R$ 200,00 de taxa |
O saldo do locador
Seção intitulada “O saldo do locador”Na aba Repasses do contrato, o saldo de cada locador mostra à parte a linha garantia de repasse a ressarcir pelo locatário (não é dívida do locador). Ela é o crédito da imobiliária contra o locatário e está somada no saldo. Quem lê o saldo não deve entender essa linha como dívida do locador.
A baixa do aluguel não desconta esse crédito. Só as parcelas do acordo de débito o descontam, como explica a próxima seção.
No acordo de débito
Seção intitulada “No acordo de débito”Quando a parcela coberta é renegociada, o repasse de garantia dela permanece, inclusive o que ainda não foi pago ao locador. Isso difere do adiantamento manual, cujo repasse pendente é cancelado na efetivação.
- O que o locador recebe: o repasse de garantia só abate o que o locador teria a receber das parcelas do acordo, nunca o aluguel dos meses seguintes. Por isso o aluguel seguinte, pago em dia, sai com o repasse normal.
- Multa, juros e correção da origem coberta vão para a imobiliária.
- No acordo que mistura parcelas cobertas e não cobertas, a imobiliária é reembolsada primeiro: o locador recebe das parcelas do acordo só o que passar do que já recebeu de garantia.
- Acordo sobre acordo: a cobertura acompanha em proporção, até a parcela de aluguel de origem.
- Cancelamento: o acordo cuja origem tem repasse de garantia não se cancela, como qualquer acordo com repasse na origem. A saída é a rescisão ou um novo acordo. Veja Cancelar o acordo efetivado.
Exemplo com números
Seção intitulada “Exemplo com números”Contrato de R$ 2.000,00, taxa de administração de 10%, garantia de 1 parcela, multa de 10%, juros de 1% ao mês, sem tolerância e Multa e juros para a imobiliária desmarcado. Duas parcelas em aberto:
- Janeiro, vencida em 06/01/2026: coberta. O locador já recebeu R$ 1.800,00 de garantia.
- Fevereiro, vencida em 05/02/2026: não coberta, porque o limite era de uma parcela.
O acordo é feito com data-base de 07/03/2026. Para simplificar, o índice do período não variou (correção zero) e os honorários foram zerados no rascunho. O locatário paga o acordo de uma vez.
| Parcela | Principal | Multa (10%) | Juros | Subtotal |
|---|---|---|---|---|
| Janeiro (60 dias de atraso) | R$ 2.000,00 | R$ 200,00 | R$ 40,00 | R$ 2.240,00 |
| Fevereiro (30 dias de atraso) | R$ 2.000,00 | R$ 200,00 | R$ 20,00 | R$ 2.220,00 |
| Total do acordo | R$ 4.460,00 |
| Quem recebe | Como se chega ao valor | Valor |
|---|---|---|
| Locador | Principal do locador das duas parcelas (R$ 3.600,00) e multa e juros de fevereiro (R$ 220,00), menos o que já recebeu de garantia (R$ 1.800,00) | R$ 2.020,00 |
| Imobiliária | Taxas das duas parcelas (R$ 400,00), multa e juros de janeiro (R$ 240,00) e o reembolso da garantia (R$ 1.800,00) | R$ 2.440,00 |
A soma fecha em R$ 4.460,00. Os R$ 220,00 de multa e juros de fevereiro vão para o locador porque aquela parcela não foi coberta e o contrato deixa a multa e os juros com ele.
Na rescisão
Seção intitulada “Na rescisão”A rescisão religa o repasse de garantia da parcela apagada à parcela da competência do fechamento, como faz com o adiantamento. A parcela de competência posterior que nunca teve baixa é apagada, e a que já teve baixa estornada fica cancelada. Veja o que a rescisão faz com as parcelas e o repasse em Intermediação e comissão.
A parcela do período ocupado que fica em aberto depois da rescisão continua garantida: a rotina continua cobrindo o contrato encerrado.
O que muda na DIMOB e no extrato
Seção intitulada “O que muda na DIMOB e no extrato”O repasse de garantia pago ao locador é aluguel antecipado pela administradora. A DIMOB e o extrato do locador o tratam assim, mesmo que o locatário não tenha pago.
| Ponto | O que o sistema faz |
|---|---|
| O mês | O mês em que o repasse de garantia foi pago ao locador |
| Parcela coberta sem baixa | Entra na declaração mesmo sem pagamento do locatário, com imposto retido zero |
| Parcela cancelada | Não entra |
| Parcela de acordo paga | Não declara de novo a parte coberta. O corte é por componente: o principal do locador e as taxas reproduzidas saem da declaração. Multa, juros, correção das origens não cobertas e honorários entram inteiros, no mês do pagamento |
| Extrato do locador | Usa o mesmo mês da DIMOB, para a garantia e para o adiantamento manual |
| IRRF | Não muda: a retenção continua no mês em que o locatário paga |
| Estorno do repasse | Recusado quando a DIMOB do ano já tem recibo |
Veja os detalhes em DIMOB e em Extratos.
O limite de um ano já transmitido
Seção intitulada “O limite de um ano já transmitido”Ano com recibo não é gerado de novo. Se a parcela coberta já foi declarada em aberto num ano transmitido e o locatário a paga depois, com multa e juros, o valor daquele mês muda no sistema e a declaração entregue não muda. O ajuste é a retificadora, feita pela imobiliária no programa da Receita.
O painel
Seção intitulada “O painel”O painel de locação mostra o card Garantia paga e não ressarcida: o que a imobiliária pagou em garantia, menos o que já recuperou, e a quantidade de repasses. Clique no card para abrir a tela Repasses ao locador já filtrada.
Base normativa e de mercado
Seção intitulada “Base normativa e de mercado”A base abaixo explica por que a DIMOB e o extrato tratam a garantia como aluguel antecipado. Ela vem da página oficial de Perguntas e Respostas da Dimob, da Receita Federal.
Base legal — DIMOB.
- P&R 70. “Rendimento de aluguel antecipado pela administradora do imóvel ao locador, independente se o mesmo foi pago pelo locatário, deve ser informado no mês em que o pagamento foi antecipado.” É a regra que faz o repasse de garantia entrar no mês em que foi pago ao locador.
- P&R 20. O rendimento bruto é o total pago pelo locatário no mês, sem nenhuma dedução, informado no mês em que ele paga à administradora (IN RFB 1.500/2014, art. 31, §2º). É por isso que o IRRF continua no mês do pagamento do locatário.
- P&R 21 e P&R 33. O acréscimo de atraso que é repassado ao locador integra o rendimento. O que fica com a imobiliária integra a comissão, como tudo o que ela recebe.
- IN RFB 1.115/2010, art. 4º (redação da IN RFB 2.218/2024): multa de 3% do valor das transações, não inferior a R$ 100,00, por informação omitida, inexata ou incompleta. É a razão de a declaração ser ajustável e de o sistema deixar a escolha do mês e do valor explícita.
Mercado.
- A imobiliária que garante o aluguel é reembolsada quando recebe o atrasado e fica com a multa, os juros e a correção. Fontes: Saber Imobiliário e as perguntas frequentes da Auxiliadora Predial.
- A garantia é remunerada pela taxa de administração maior, e o limite é em meses. É o que traz o modelo de contrato de administração do CRECI-MS.
Interpretações do sistema
Seção intitulada “Interpretações do sistema”A norma fixa o mês da antecipação. Ela não fixa o valor a informar numa parcela que o locatário nunca pagou, nem o tratamento da parcela de acordo, nem o mês do rendimento no extrato do locador. Nesses três pontos o sistema adotou uma leitura. A declaração continua ajustável à mão, e o contador deve confirmar cada uma:
- A parcela coberta que o locatário não pagou é declarada. O sistema entende a inadimplência coberta como aluguel antecipado e a informa no mês do repasse, com imposto retido zero. A alternativa seria declarar só quando o locatário paga, que deixaria de fora justamente o caso principal da garantia.
- A parcela de acordo paga não declara de novo a parte coberta. Para o mesmo aluguel não ser informado no mês da garantia e outra vez quando o locatário paga o acordo, a parcela de acordo sai sem a parte das origens cobertas, cortada por componente. Nenhuma fonte trata esse caso.
- O extrato do locador usa o mês da DIMOB. O extrato que apoia o carnê-leão lê o rendimento no mês do repasse antecipado, e não no mês em que o locatário pagou. A norma do carnê-leão fixa o recebimento pela imobiliária, e o sistema leu a antecipação ao locador como o fato gerador do mês. Esse ponto vale também para o adiantamento manual.
Dúvidas frequentes
Seção intitulada “Dúvidas frequentes”Desliguei a garantia e o repasse que já existia continua lá. É erro? Não. Desligar ou reduzir o limite não desfaz o que já nasceu. O repasse criado segue a mesma regra de antes.
A garantia cobre o contrato de temporada? Não. O campo não aparece em temporada e a API recusa o valor.
O locador precisa devolver o repasse de garantia se o locatário nunca pagar? Não. É definitivo para ele. A imobiliária recupera do locatário, na baixa ou no acordo.
Por que o saldo do locador mostra um valor que ele não deve? A linha garantia de repasse a ressarcir pelo locatário é o crédito da imobiliária e está dentro do saldo. Ela não é dívida do locador e a baixa do aluguel não a desconta.
Por que o aluguel pago em dia saiu com o repasse normal, mesmo com garantia a ressarcir? O crédito da garantia de parcela renegociada só abate o que o locador receberia das parcelas do acordo, e nunca o aluguel dos meses seguintes.
Posso cancelar um acordo de parcelas cobertas? Não. A saída é a rescisão ou um novo acordo.
A DIMOB declarou uma parcela que o locatário ainda não pagou. Está certo? Está, quando o repasse de garantia dela já foi pago ao locador. É a leitura da P&R 70 e está entre as interpretações do sistema.