Contratos de locação

Os contratos de locação ficam em Locação → Contratos. A lista mostra todos os contratos da imobiliária, e a ficha de cada um reúne, em abas, as regras, as partes, as parcelas e os repasses. Esta página cobre a lista, o registro de um contrato novo, a aba Contrato da ficha e as ações do contrato. Cada uma das outras abas tem a sua página, e os links estão em As abas da ficha.

Quem pode usar

Os papéis Admin, Administrativo e Locação registram e alteram contratos. O Gerente consulta a lista e a ficha, sem alterar: ele não vê o botão Novo contrato nem as ações do contrato. O Corretor não tem acesso à locação. Esses são os papéis padrão, e a imobiliária pode mudar as permissões de cada papel.

Efetivar contrato e excluir rascunho são permissões à parte, que só o Admin tem por padrão.

Onde fica

Menu lateral, em Locação → Contratos. Para um contrato novo, use o botão Novo contrato no canto superior direito da lista. Para abrir a ficha, clique na linha do contrato.

A lista de contratos

Cada linha mostra:

Coluna	O que traz
#	O número do contrato, o mesmo que aparece nas parcelas e nos acordos
Imóvel	A descrição do imóvel e o código dele
Situação	Rascunho, Ativo, Encerrado ou Cancelado. A etiqueta vermelha Em atraso aparece junto quando há parcela vencida: o atraso é da cobrança, e não muda a situação do contrato
Vigência	O período oficial do contrato. Em contrato prorrogado, uma linha abaixo traz Prorrogado até a nova data
Vencimento	O dia do mês em que a parcela vence
Aluguel	O valor do aluguel
Rescisão	A data da rescisão e a multa de saída, quando houve. Sem rescisão, aparece um traço

Filtros

Na barra ficam Situação e Tipo de negócio. O botão Filtros abre os demais:

• Cobrança: Em atraso ou Em dia. Em dia inclui rascunho, contrato cancelado e contrato que ainda não tem nenhuma parcela, porque o filtro é o oposto de “tem parcela em atraso”.
• Destinação, como residencial ou comercial.
• Início da vigência, por período.
• Imóvel, para ver os contratos de um imóvel só.

Registrar um contrato

1. Na lista, clique em Novo contrato.

   

2. Na aba Contrato, informe o Código do imóvel ou clique em Buscar imóvel. Ao escolher o imóvel, o aluguel, as taxas e os locadores vêm do anúncio dele, e o valor do aluguel pode ser ajustado. O Tipo de negócio e a Destinação também vêm do imóvel.

3. Em Vigência e valores, preencha o Início da vigência e o Fim da vigência, que são obrigatórios. A Data de assinatura é exigida para efetivar o contrato.

4. Escolha o Dia do vencimento e confira o Valor do aluguel. Se a Competência inicial de cobrança ficar em branco, a cobrança começa na primeira competência da vigência.

5. Em Prorrogar por (meses), informe zero para um contrato por prazo indeterminado: ele segue valendo e cobrando depois do fim da vigência, até a rescisão.

6. Preencha as abas Financeiro, Garantia e Partes, se precisar, e clique em Registrar contrato.

O contrato nasce como rascunho: ainda não vigora e não tem parcelas. Para ele passar a valer, use Efetivar contrato na ficha.

A ficha do contrato

No alto da ficha ficam o imóvel, a situação do contrato e as ações disponíveis. Logo abaixo, as abas. A aba Contrato tem os mesmos campos do formulário de registro.

O que muda depois que o contrato é efetivado

Ao ser efetivado, o contrato passa a vigorar. A partir daí, a ficha trava alguns campos, com a explicação ao lado de cada um:

Campo	Como muda depois da efetivação
Imóvel, Início da vigência, Data de assinatura e Competência inicial de cobrança	Não mudam
Valor do aluguel	Pelo reajuste, na aba Financeiro
Dia do vencimento	Pela troca de vencimento, a partir de uma parcela, na aba Financeiro
Prazo da vigência	Por Alterar vigência, na aba Financeiro

Os caminhos de mudança estão em Aluguel e vencimento.

As abas da ficha

Aba	Para que serve	Onde está explicada
Contrato	Imóvel, vigência, prorrogação, vencimento e aluguel	Esta página
Financeiro	Taxas, reajuste, multa e juros, tolerância, prazo de repasse, desconto de pontualidade	Aluguel e vencimento, Desconto de pontualidade e Intermediação e comissão
Garantia	A garantia vigente e as apólices. A garantia de um contrato salvo não é editada: é trocada, e a troca encerra a vigente e abre outra. Renovar uma apólice é registrar outra, e a anterior passa a constar como substituída	Apólices: Novidades de setembro. Repasse de garantia: Garantia de repasse
Partes	Locadores, locatário e ocupantes	Partes do contrato
Parcelas	O que o contrato deve por competência	Parcelas
Cobrança	A régua de cobrança do contrato	Régua de cobrança
Repasses	O que cabe a cada locador	Repasses ao locador
Lançamentos	Lançamentos programados: o que se repete por um número de competências e entra como linha da parcela, sem virar cláusula de valor do contrato. Seguro, IPTU e o parcelamento de uma reforma são exemplos	Esta página
Documentos	Contrato e demais documentos gerados	Gerar e assinar documentos
Histórico	Quem alterou o quê, da mudança mais recente para a mais antiga. Contrato em rascunho ainda não tem histórico: ele começa quando o contrato é efetivado	Esta página

Ações do contrato

Os botões do alto da ficha dependem da situação do contrato e da sua permissão:

Ação	Quando aparece	O que faz
Efetivar contrato	Rascunho, com a permissão de efetivar	O contrato passa a vigorar e o período do imóvel é conferido contra os contratos já ativos. Fora da temporada, o imóvel sai do site e dos portais, e religar o anúncio é manual. O sistema recusa a efetivação se o imóvel já tem outro contrato de locação ativo
Rescindir contrato	Contrato ativo	Grava a data e o motivo da rescisão. A multa de saída é calculada pelo período que falta da vigência, ou da isenção da multa, quando o contrato prevê uma. O site e os portais continuam desligados até você religar o anúncio
Cancelar contrato	Rascunho ou contrato ativo	O contrato deixa de ocupar o imóvel e continua registrado, sem data, motivo nem multa. As parcelas em aberto são canceladas, e com elas os repasses pendentes. Se há parcela baixada ou repasse pago, o cancelamento é recusado e a saída é a rescisão. Não há como reverter
Criar acordo	Contrato ativo ou encerrado, para quem negocia acordos	Abre o acordo de débito do contrato. Veja Acordo de débito
Excluir rascunho	Rascunho, com a permissão de excluir	Apaga o contrato e as partes e libera o período do imóvel. Só o rascunho se exclui: contrato que chegou a vigorar se cancela

Cuidado

Ao rescindir um contrato antes do fim, as cobranças das competências posteriores são apagadas. O sistema avisa antes de confirmar.

Dúvidas frequentes

Qual a diferença entre rescindir e cancelar? Rescindir encerra um contrato que vigorou: grava data e motivo e calcula a multa de saída. Cancelar desfaz o contrato sem data, motivo nem multa, e o sistema o recusa se já houver parcela baixada ou repasse pago.

Por que não consigo mudar o aluguel na aba Contrato? Depois da efetivação, o aluguel muda pelo reajuste ou pela alteração de valor, na aba Financeiro, para que a mudança tenha data e fique no histórico. Veja Aluguel e vencimento.

Por que o contrato aparece como Em atraso se ele está Ativo? Em atraso é uma situação da cobrança, não do contrato. Ele convive com a situação do contrato: um contrato ativo pode ter parcela vencida.

A efetivação foi recusada. O que fazer? O imóvel já tem outro contrato de locação ativo no período. Encerre ou cancele o contrato anterior, ou confira as datas do contrato novo.