Desconto de pontualidade

O desconto de pontualidade, também chamado de abono, é um desconto no aluguel para quem paga o valor integral com desconto até uma data limite. Passou da data, vale o aluguel cheio, e a multa e os juros, quando existem, incidem sobre o valor cheio.

O desconto é uma cláusula do contrato. O sistema não lança nada na geração da parcela: ele decide na baixa, pela data em que o pagamento foi feito.

Esta página explica a configuração, a regra da baixa e o que muda ao redor, com a base legal e o costume de mercado de cada ponto. Para os outros caminhos de mudança do aluguel, veja Aluguel e vencimento.

Cuidado

O texto sobre lei desta página é informativo e não substitui a orientação jurídica. Antes de cobrar judicialmente uma parcela com desconto, fale com o advogado da imobiliária.

Quem pode usar

Gestores e administradores da imobiliária. Quem registra o contrato define o desconto; quem configura a agência define os padrões e o catálogo de tipos. Corretores acompanham as parcelas, mas não baixam nem mudam cláusula.

Depois que o contrato é efetivado, mudar os dias antes do vencimento, a regra do prazo e a base da taxa de administração exige a permissão de alterar cláusula de contrato efetivado. O valor do desconto e a base da intermediação não mudam por essa permissão: veja Depois da efetivação.

Como funciona

O contrato guarda quatro coisas: o valor do desconto (em reais), os dias antes do vencimento em que ele deixa de valer, como o prazo se comporta quando cai em dia não útil, e sobre qual base incidem a taxa de administração e a intermediação.

Na baixa, o sistema olha a data do pagamento que você informou, e não o dia em que a baixa foi registrada:

• Pagou até o prazo e o valor integral com desconto: a parcela ganha o item Desconto de pontualidade e o total do locatário é o valor com desconto.
• Pagou depois do prazo, mesmo dentro da tolerância: vale o valor cheio. Multa e juros só existem depois do vencimento e da tolerância, e incidem sobre o valor cheio.
• Pagou menos que o valor com desconto, mesmo no prazo: perde o desconto. A parcela é baixada pelo valor cheio e o resíduo entra como acerto na competência seguinte.

Exemplo com números

Contrato de R$ 2.000,00, desconto de R$ 200,00 (valor com desconto de R$ 1.800,00), vencimento em 05/10/2026 (segunda-feira), 0 dias antes do vencimento, sem tolerância, multa de 10% e juros de 1% ao mês. A parcela não tem outros itens nem imposto retido.

Pagamento em	O que vale	Total do locatário
Até 05/10, com R$ 1.800,00	Desconto aplicado, sem multa nem juros	R$ 1.800,00
06/10	Valor cheio, multa de R$ 200,00 e juros de R$ 0,67 (R$ 2.000,00 × 1% × 1/30)	R$ 2.200,67

Repare que a multa de R$ 200,00 é 10% de R$ 2.000,00, e não de R$ 1.800,00.

Exemplo com prazo antes do vencimento

Aluguel de R$ 3.300,00, desconto de R$ 300,00 até 3 dias antes do vencimento, que é 10/12/2026 (quinta-feira). Multa de 10%, juros de 1% ao mês, sem tolerância.

Pagamento em	O que vale	Total do locatário
Até 07/12 (segunda-feira)	Desconto aplicado	R$ 3.000,00
De 08/12 a 10/12	Valor cheio, sem multa nem juros	R$ 3.300,00
11/12	Valor cheio, multa de R$ 330,00 e juros de R$ 1,10	R$ 3.631,10

Onde fica

O quê	Onde
Desconto do contrato	Contrato → aba Financeiro → bloco Desconto de pontualidade
Padrões da agência	Configurações da Agência → Locação → Padrões do contrato
Mudar o desconto de contrato ativo	Contrato → aba Financeiro → Alterar valor ou Aplicar reajuste
Prazo e valores da parcela	Contrato → aba Parcelas → detalhamento da parcela
Baixa	Contrato → aba Parcelas → Baixar
Rótulo do tipo	Configurações da Agência → Locação → Tipos de detalhamento

Configurar no contrato

1. Abra o contrato e vá para a aba Financeiro. O bloco Desconto de pontualidade fica no fim da aba.

   

2. Informe o desconto ou o valor com desconto: o outro campo acompanha. O aluguel do contrato segue cheio.

3. Em Dias antes do vencimento, informe de 0 a 30. Zero é até o próprio vencimento.

4. Escolha o Prazo do desconto e as duas bases, explicadas abaixo.

5. Salve o contrato.

Valor zero é contrato sem desconto. Não há caixa para marcar: o desconto existe quando o valor é maior que zero.

Só em reais

O desconto é sempre em valor, nunca em percentual. Um desconto de R$ 300,00 sobre R$ 3.300,00 seria 9,0909…%, uma dízima que geraria centavo de diferença. Por isso a tela aceita digitar o valor com desconto e grava a diferença.

A tela recusa desconto igual ou maior que o aluguel: “O desconto de pontualidade deve ser menor que o valor do aluguel.”

Prazo do desconto

Os dias antes do vencimento definem a data limite: vencimento no dia 10 com 3 dias antes é até o dia 7. O sistema guarda os dias, e não o dia do mês, porque o prazo pode cair no mês anterior (vencimento no dia 2, desconto até o dia 30).

Quando a data limite cai em sábado, domingo ou feriado nacional, o contrato escolhe:

Escolha	O que acontece
Prorroga para o dia útil seguinte	O prazo passa ao próximo dia útil
Limite fixo	Vale até o próprio dia, inclusive. Não passa ao dia útil seguinte e não adianta para o anterior

Exemplo: vencimento em terça-feira, 10/11/2026, com 3 dias antes. A data limite é sábado, 07/11. Com prorroga, o desconto vale até segunda-feira, 09/11. Com limite fixo, vale até 07/11.

O prazo do desconto nunca passa do vencimento efetivo da parcela. Por isso o desconto e a multa nunca coexistem na mesma parcela.

Base legal — Código Civil, art. 132. Os prazos se contam do modo que a lei diz, salvo disposição legal ou convencional em contrário. O desconto é um benefício condicionado, e o contrato pode fixar o prazo dele: por isso a escolha entre prorrogar e limite fixo é sua.

As bases da taxa e da intermediação

Duas marcações dizem se a taxa e a intermediação incidem sobre o aluguel bruto ou sobre o líquido do desconto de pontualidade:

Marcação	Bruto (padrão)	Líquido do desconto
Taxa de administração incide sobre	A taxa é a do aluguel cheio e não muda	Quando o desconto entra na baixa, a taxa é refeita sobre o aluguel menos o desconto
Intermediação incide sobre	Percentual sobre o aluguel cheio	Percentual sobre o aluguel menos o desconto

A base da taxa só vale com a taxa de administração em percentual. A da intermediação só vale com a intermediação em percentual, e a tela a esconde quando a intermediação é em valor. Em taxa em valor fixo, nada é recalculado.

Refeita a taxa, o percentual usado é o que já está gravado no item da taxa da parcela, e não o do contrato de hoje. A imobiliária e o locador negociam a taxa entre si, e a Lei 8.245/1991, art. 22, VII, atribui as taxas de administração e de intermediação ao locador. Por isso cada contrato pode ter a sua base, com o padrão da agência.

Padrões da agência

Em Configurações da Agência → Locação → Padrões do contrato, o contrato novo nasce com os padrões da agência:

Padrão	De fábrica
Desconto de pontualidade: dias antes do vencimento	0
Prazo do desconto de pontualidade	Prorroga para o dia útil seguinte
Taxa de administração incide sobre	Bruto
Intermediação incide sobre	Bruto

O valor do desconto não tem padrão, porque cada contrato tem um aluguel diferente. Mudar o padrão não altera contrato já registrado. Contratos que existiam antes desta versão ficam sem desconto e com as bases em bruto. Imóvel de temporada não recebe esses padrões.

Depois da efetivação

No contrato efetivado, os campos se comportam assim:

Campo	Como muda
Desconto e valor com desconto	Só por Alterar valor ou Aplicar reajuste
Intermediação incide sobre	Não muda: a série da intermediação fica fixa na efetivação
Dias antes do vencimento, Prazo do desconto e Taxa de administração incide sobre	Pela permissão de alterar cláusula de contrato efetivado, valendo para as parcelas em aberto

Por que o desconto não muda pelo formulário. É o mesmo motivo do aluguel: mudar o número sem dizer a partir de quando não deixa rastro. Pelos caminhos próprios, a mudança tem data, recalcula as parcelas em aberto e entra no histórico.

Reajuste e alteração do valor

O desconto acompanha o aluguel:

• Reajuste pelo índice: o desconto é reajustado pelo mesmo fator do aluguel, no mesmo reajuste. O diálogo mostra o desconto atual e o projetado. Se você editar o percentual sugerido, a tela avisa que o desconto será reajustado pelo mesmo fator ao aplicar, sem calcular na hora.
• Alterar valor: o diálogo tem o campo Novo desconto de pontualidade, com o desconto vigente como sugestão. Altere só se o aditivo fixar outro valor. Zero retira o desconto. A tela recusa desconto igual ou maior que o aluguel novo.

Cada parcela usa o desconto vigente na data dela. Na parcela do aniversário do reajuste, o desconto acompanha o aluguel trecho a trecho. O histórico de mudanças do aluguel ganhou as colunas Desconto anterior e Desconto reajustado.

O reajuste e a multa de saída seguem calculados sobre o aluguel cheio: o desconto nunca reduz a base deles.

Ver o desconto na parcela

Abra o detalhamento da parcela em aberto. O bloco Desconto de pontualidade mostra até quando vale o desconto, o valor com desconto e o valor cheio:

Antes da baixa nenhum item é gravado: a parcela mostra o aluguel cheio e a condição do desconto. O item nasce só na baixa. Os valores vêm do mesmo cálculo da baixa, então a tela nunca promete um valor que a gravação não confirma.

Base legal — Lei 8.245/1991, art. 22, VI. O locador deve fornecer, a pedido do locatário, recibo discriminado das importâncias pagas, vedada a quitação genérica. É por isso que a parcela baixada mostra o aluguel cheio e o Desconto de pontualidade em linhas separadas, e não um aluguel já reduzido: o recibo diz quanto era devido e quanto foi abatido.

A parcela também diz até quando pode ser paga sem encargo: Sem multa nem juros até no detalhamento e Sem encargo até na lista. Veja Vencimento em dia não útil.

Baixar a parcela

1. Na aba Parcelas, clique em Baixar na parcela.

2. Informe a data da baixa: é a data em que o pagamento foi feito, mesmo que você esteja registrando depois. O quadro mostra, para essa data, se o desconto vale.

3. Confira o Valor que entrou. Dentro do prazo, ele já vem com o valor com desconto.

4. Clique em Baixar.

Dentro do prazo, o diálogo mostra o valor cheio, o valor com desconto e um aviso de que pagar menos perde o desconto:

Depois do prazo, a tela mostra o valor cheio com multa e juros, e explica que o prazo do desconto terminou:

O que o sistema grava

• Item Desconto de pontualidade, do locador para o locatário, com o valor do desconto.
• A taxa de administração refeita, se o contrato for líquido.
• O imposto de renda retido na fonte, quando existe, recalculado sobre o valor com desconto.
• O fecho da parcela, com o resíduo, se houver.

O desconto sai do locador: o repasse dele reflete o valor com desconto. O imposto de renda e a DIMOB leem o valor efetivamente recebido. Veja IR do aluguel e DIMOB.

Quando o desconto não se aplica

Situação	O que acontece
Pagamento depois do prazo, mesmo dentro da tolerância	Valor cheio, sem multa até o fim da tolerância
Pagamento menor que o valor com desconto	Sem desconto: baixa pelo valor cheio e resíduo no acerto seguinte
Parcela avulsa	Nunca recebe o desconto
Parcela de acordo de débito	Nunca recebe o desconto
Cobrança de estadia	Nunca recebe o desconto
Contrato de temporada	A cláusula não existe e a tela a esconde

O desconto incide só sobre o aluguel da parcela, incluídos o aluguel proporcional do primeiro mês e os trechos de reajuste. Nunca sobre IPTU, condomínio, seguro, acertos ou lançamentos avulsos. Em parcela proporcional, o desconto é proporcional pelo mesmo fator do aluguel.

Vencimento em dia não útil

Esta regra vale para toda parcela com multa e juros de atraso, tenha ou não desconto, e não tem opção no contrato.

Quando o vencimento cai em sábado, domingo ou feriado nacional, não há encargo até o primeiro dia útil seguinte ou até o fim da tolerância, o que for maior. Passado esse prazo, a multa incide e os juros contam desde o vencimento original.

Exemplo: parcela com vencimento em sábado, 05/12/2026. Ela pode ser paga sem multa e sem juros até segunda-feira, 07/12. Paga em 08/12, tem multa e três dias de juros, contados de 05/12.

O vencimento gravado na parcela não muda. A situação de vencida e os filtros continuam nele; só a régua de cobrança, a baixa, a prévia e o acordo usam o vencimento efetivo. Feriado estadual e municipal ficam de fora, como na régua.

Base legal. A regra segue a Lei 7.089/1983, art. 1º, e o STJ (3ª Turma, REsp 1.954.924): o vencimento em dia não útil passa ao dia útil seguinte sem encargo, e, passado esse dia, os juros contam do vencimento original. O prazo do desconto é convencional (Código Civil, art. 132), mas o de mora não: a lei e o STJ garantem o dia útil seguinte.

Por que a multa incide sobre o valor cheio

Uma cláusula de desconto de pontualidade pode ser lida de duas formas: como valor menor do aluguel ou como benefício condicionado ao pagamento em dia. O sistema adota a segunda, que é a do STJ:

• Lei 8.245/1991, art. 17: a convenção do aluguel é livre. O desconto condicionado é cláusula válida.
• STJ, 3ª Turma, REsp 1.745.916/PR (2019): em locação, a multa moratória sobre o aluguel integral, desconsiderado o desconto de pontualidade, não é bis in idem. O abono é a sanção premial pelo adimplemento; a multa é a sanção pelo inadimplemento. As duas têm hipóteses de incidência distintas.
• STJ, 4ª Turma, REsp 832.293/PR (2015): no mesmo sentido.

Na prática, quem paga tarde não tem multa sobre o valor descontado, e sim sobre o cheio.

Nota

A cláusula precisa estar expressa no contrato. O desconto é uma condição (Código Civil, art. 121), e a validade da multa sobre o valor cheio parte de uma cláusula clara. Veja O contrato emitido.

Mercado. O costume é o desconto valer só sobre o aluguel, nunca sobre IPTU, condomínio ou seguro, e depender do pagamento integral até a data limite. No boleto registrado, o valor do título é o cheio, com a instrução “desconto de R$ X até DD/MM”. O sistema segue esse desenho ao decidir na baixa. Boleto e PIX com instrução de desconto ainda não existem no sistema.

Cuidado com o valor. A lei não fixa teto para o desconto. Um desconto alto demais pode ser lido como aluguel disfarçado, e isso fica ao juízo da imobiliária.

O contrato emitido

O contrato impresso traz o aluguel cheio e, havendo desconto, uma cláusula expressa com:

• o valor do desconto e o valor com desconto;
• o prazo e se ele se prorroga ou é limite fixo;
• a exigência do pagamento integral do valor com desconto até o prazo;
• que fora do prazo vale o aluguel cheio, com multa e juros sobre ele depois do vencimento.

A cláusula aparece só quando o contrato tem desconto. Ela vem no modelo de fábrica. Cópias do modelo e modelos próprios não ganham a cláusula sozinhos: acrescente-a à mão, com os campos do menu Inserir campo:

Campo	O que traz
Locação: desconto de pontualidade (vazio sem desconto)	O valor do desconto
Locação: valor do aluguel com o desconto de pontualidade	O valor com desconto
Locação: prazo do desconto de pontualidade (dias antes do vencimento)	O prazo
Locação: regra do prazo do desconto (prorrogação ou limite fixo)	A regra escolhida

Ao gerar o documento de um contrato com desconto usando um modelo sem esses campos, a tela mostra um aviso e o documento sai mesmo assim:

O contrato tem desconto de pontualidade, mas o modelo usado não traz a cláusula do desconto. Sem cláusula expressa, a condição do desconto e a multa sobre o valor integral ficam frágeis: inclua os campos do desconto no modelo ou acrescente a cláusula ao documento.

O aviso não bloqueia, porque a imobiliária pode ter uma redação própria equivalente. Para mexer nos modelos, veja Modelos de documento.

O demonstrativo do locatário (segunda via) também mostra o valor cheio, o desconto até a data limite e, depois da baixa, o desconto aplicado.

O que muda em outras telas

Acordo de débito. A parcela vencida entra no acordo pelo valor cheio. A memória de cálculo de cada origem declara “Desconto previsto, não aplicado”, com o valor e o prazo, sem abater nada do principal. A declaração afasta a alegação de que o principal seria o valor com desconto (Lei 8.245/1991, art. 62, I, e CPC, art. 524, que exige o demonstrativo discriminado do débito). Os dias de juros seguem a regra do vencimento em dia não útil. Veja Acordo de débito.

Régua de cobrança. Dentro do prazo, a linha da parcela na mensagem traz o valor com desconto e o valor cheio, como em “se pago até 05/10 (depois, R$ 6.000,00)”. Os degraus contam a partir do vencimento efetivo. Veja Régua de cobrança.

Área do cliente. Na parcela em aberto de contrato com desconto, o inquilino vê o prazo e os dois valores: “Pague R$ X até DD/MM/AAAA (desconto de R$ Y); depois, R$ Z”. Depois do prazo, vê que o desconto encerrou e o valor cheio. A linha “Sem multa e juros até” aparece sempre que a parcela tem essa data. Veja Área do cliente.

Relatório de recebimentos. Ganhou a coluna Desconto de pontualidade, com o desconto concedido em cada parcela.

Intermediação. Com a base líquida, o percentual incide sobre o aluguel menos o desconto. A série é fixa na efetivação, porque a corretagem é devida pelo resultado (Código Civil, art. 725). Veja Intermediação e comissão.

Desconto de pontualidade e desconto manual

O sistema tem dois descontos, de natureza diferente. Não use um no lugar do outro.

	Desconto de pontualidade	Desconto (manual)
Onde nasce	Cláusula do contrato	Lançamento à mão, do catálogo
Quando entra	Na baixa, se o pagamento for até o prazo	Quando alguém o lança
Quem concede	Locador	Locador (ou a imobiliária, no tipo Desconto (imobiliária))
Base da multa	Não reduz: a multa é sobre o cheio	Reduz, no tipo de fábrica
Taxa de administração	Segue a marcação do contrato	Segue a opção Entra na taxa do tipo
Pode ser lançado à mão	Não	Sim

Lançar o desconto manual como se fosse um abono faz a multa incidir sobre o valor com desconto, o contrário do que a cláusula pretende.

No catálogo, o tipo Desconto de pontualidade aparece com as quatro opções travadas: só o rótulo é editável, porque a regra dele é do contrato.

Opção	No desconto de pontualidade
Entra na taxa de administração	Desligada: a taxa segue a marcação do contrato
Entra na base do imposto de renda	Ligada: o imposto sempre acompanha o valor recebido
Entra na multa e nos juros de atraso	Desligada: nunca coexiste com multa
Um por parcela	Ligada

No desconto manual, com Entra na taxa ligada, o desconto reduz a base da taxa de administração e o acréscimo a aumenta. A taxa da parcela em aberto é refeita ao lançar, alterar ou excluir o lançamento.

Cuidado

Nesta versão, as opções dos tipos de sistema do catálogo voltaram ao padrão de fábrica em todas as agências. Se sua agência tinha alterado alguma delas, confira o catálogo. Os tipos que a agência criou não foram tocados.

Quando a tela recusa

Situação	O que a tela diz
Desconto igual ou maior que o aluguel	O desconto de pontualidade deve ser menor que o valor do aluguel.
Dias antes do vencimento fora de 0 a 30	A tela recusa o valor
Desconto em imóvel de temporada	Locação por temporada não tem desconto de pontualidade.
Mudar o valor do desconto pelo formulário do contrato efetivado	O campo fica desabilitado, com a explicação de que a mudança é pela alteração do valor

Dúvidas frequentes

Posso dar o desconto em percentual? Não. O desconto é só em reais, para não gerar dízima. Digite o valor com desconto e o sistema calcula a diferença.

O cliente pagou no prazo, mas menos que o valor com desconto. Perde tudo? Perde o desconto. A parcela é baixada pelo valor cheio, e o que faltar entra como acerto na competência seguinte, calculado sobre o cheio. É a prática do mercado: o abono depende do pagamento integral.

A baixa foi registrada depois do prazo, mas o pagamento foi feito antes. Vale o desconto? Vale, porque o sistema decide pela data do pagamento que você informa, e não pelo dia do registro.

Como retiro o desconto de um contrato? Em Alterar valor, deixe o novo desconto em zero. A mudança vale a partir da parcela ou da competência que você indicar e fica no histórico.

A parcela venceu e o cliente quer fazer um acordo. O desconto entra? Não. A parcela entra no acordo pelo valor cheio, e a memória de cálculo declara o desconto previsto e não aplicado.

O desconto entra na multa de saída ou no reajuste? Não. As duas contas usam o aluguel cheio. O desconto só é reajustado pelo mesmo fator do aluguel, junto do reajuste.

Existe boleto ou PIX com desconto? Ainda não. Hoje o desconto é apurado na baixa, com a data do pagamento.